逸Blog ｜ 2024/3/19

包租代管和社會住宅包租代管的定義

文章取錄至房感不動產科技：https://www.housefeel.com.tw/article/包租代管-社會住宅包租代管-包租 房感不動產科技

 

 

 為什麼越來越多的房東選擇使用代管服務呢？為什麼 " 包租代管 " 變得如此受歡迎？ 此篇文章將解釋這些問題，並重點關注 "社會住宅包租代管" 的相關內容。 讓我們一起深入了解吧！…

 

▍包租、代管差別是什麼

" 包租代管 " 和 "社會住宅包租代管" 這兩個名詞在租賃市場中變得相當常見。 " 包租代管 " 意味著房東採用合格的代管公司，將他們的房屋委託出租和管理。 而 "社會住宅包租代管" 最大的區別在於這些房屋是否納入社會住宅計劃（即政府的社會住宅包租代管計劃）。

 

你可能會好奇，為什麼 " 包租代管 " 變得如此受歡迎？ 為什麼越來越多的房東選擇使用代管服務呢？ 今天我們將解釋這些問題，並重點關注 "社會住宅包租代管" 的相關內容。 讓我們一起深入了解吧！

 

*好消息，包租代管的稅收優惠延長啦！最初的截止日期是2023六月，但現在行政院已經宣布將其延長五年，這意味著稅收優惠將一直持續到 2028 年 6 月。 未來採用包租代管的房東可以繼續享受綜合所得稅、房屋稅和地價稅的減免。 除此之外，政府最近還推出了「社會住宅包租代管第4期計畫」，為房東和房客提供更多的便捷服務！ 想要了解包租代管的優勢和不足嗎？ 快來看看，找出如何讓你的房產出租更划算！

 

什麼是包租代管？包租和代管有何不同？

根據「租賃住宅市場發展及管理條例」的規定，「包租代管」可以分為兩部分：包租和代管。

 

包租是甚麼?

「包租」是指房東委託包租業者將他們的房產出租給租客，包租業者負責簽約和後續的房屋管理。

 

簡而言之，如果你是房東，你可以和包租業者簽訂租賃協議，每個月收取固定租金，而包租業者將負責管理房產；如果你是租客，包租業者就是你的房東，你需支付租金給包租業者，並向他們反映房屋相關的問題。包租業者在這種情況下被稱為「二房東」。

 

代管是什麼？

「代管」涉及房東和租客簽署租賃合同，由代管業者擔任「媒合」的角色，並「代替房東管理房屋」，負責管理但不包括出租。

 

對於房東來說，他們需要負擔初始的出租責任，但之後的房屋管理事務將由代管業者處理。而對於租客，一旦與房東簽署租賃合同，未來的房屋維護問題將直接向代管業者尋求幫助，代管業者在這種情況下充當「房東代理人」的角色。代管業者作為中介可以幫助簡化房東管理房屋的繁瑣工作，同時減少房東和租客之間的摩擦。

 

包租代管比較

這是租屋時最常見的問題，通常是以「是否有獨立衛浴」作為區分的標準。如果有獨立衛浴，就是套房；如果沒有獨立衛浴（需要和室友共用浴室），則是雅房。
不過如果你問：“即使是雅房，但有專屬的衛浴呢？”那就另當別論了。

	包租業者	代管業者
房產出租	Ｖ	Ｘ
房產管理	Ｖ	Ｖ
空置風險	由業者承擔	由房東承擔
相似角色	二房東	房東代理人

   

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▍包租代管費用

 

一般包租代管費用

在一般包租代管中，由於包租業者必須承擔租賃風險，通常會收取租金的1 到3 成，這意味著房東只能獲得租金的7 到9 成；而代管業者由於不必承擔租賃風險，通常 只會收取租金的1 成，所以房東可以獲得租金的9 成。

 

社會住宅包租代管費用

對於社會住宅包租代管，通常不需要額外費用。 儘管房東必須以市場租金的 8 折價格租給包租業者，但他們可以享受稅收減免和住宅維修等相關優惠。

 

然而，有長處也有短處。因為這些獨立套房通常位於多層樓的建築物中，所以通常需要支付較高的「管理費」。此外投資者為了追求更高的利潤，可能會非法將房間進行樓中樓的改建，雖然看起來增加了居住面積，但實際上也存在一定的安全風險。

  

社會住宅包租代管

「社會住宅包租代管」概念是一種社會住宅的租賃模式，這不同於政府興建的社會住宅，而是通過政府提供獎勵和補貼，吸引房東與符合政府規定的代管機構（參與社會住宅包租代管計劃的租賃服務提供者）合作，由這些代管機構負責後續的租賃和管理。

 

社會住宅包租代管與政府興建的社會住宅不同，因為它不僅可以善用現有的私人住宅，還可以減輕地方政府直接建設社會住宅的財政負擔，使政府提供的住宅資源能夠更有效地運用，以照顧更多的租房人。

 

對於房東來說，社會住宅包租代管允許他們通過委託代管機構租賃和管理房屋，以換取穩定的租金收益，以及享受減稅和維護費用補貼等福利。對於租房者來說，他們可以以市價八折的價格租住社會住宅，並獲得租賃合同的公證費用補貼，從而確保租賃合同的安全性。同時，如果房屋存在問題，他們可以直接向代管機構反映，節省了與房東溝通的時間。

  

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▍社會住宅包租代管享有哪些福利？

社會住宅包租代管的福利包含在內政部營建署提出的「包租代管333」政策中。 333代表著「3種減稅（綜所稅、房屋稅、地價稅）」、「3種費用補助（公證費、維修費、保險費）」以及「3年的服務（租賃租約3年，代管租約1年，之後可續約）」。

 

不過，不同的代管業者和地方政府可能提供不同的福利內容，因此可參考下面提供的業者清單和地方政府的公告以獲得詳細資訊。以下是「包租代管333」的相關福利內容，供大家參考。

 

福利項目		福利說明
3 種稅額減免	綜合所得稅	免稅額：15,000 元 必要費用扣除率： 60%
	房屋稅	自用住宅優惠稅率： 1.2%
	地價稅	自用住宅優惠稅率： 0.2%
3 種費用補助	修繕費補助	10,000 元 / 年 / 屋
	居家安全相關保險	3,500 元 / 年 / 屋
	公證費	4,500 元 / 次（雙北）  3,000 元 / 次 （其他縣市）

 

 

社會住宅包租代管第四階段計畫——300億元租金補貼計劃現已展開！

自 7 月 3 日起，「社會住宅包租代管第四階段計畫」正式啟動，以支援政府的 300 億元租金補貼計劃。在此計劃中，包租代管業者將協助租戶確認他們的租金補貼資格，租戶只需比較租金補貼和包租代管租金補助的金額，然後選擇最適合他們的住房補貼選項。此外，對於房東，這並不會帶來額外的負擔，甚至在計劃整合租金補貼的情況下，他們還可以獲得租賃管理服務和稅收減免等額外優惠。

 

藉由通過參與中央政府擴大的 300 億元租金補貼計劃，將某部分的租金補貼轉移到包租代管計劃，以加速實現 8 萬戶的計劃目標。

 

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▍社會住宅包租代管的優缺點

前文提及了包租代管的基本概念以及相關優勢，現在讓我們進一步探討包租代管的優缺點，供讀者參考，以判斷是否符合個人需求。

 

社會住宅包租代管的缺點

 

‧ 租金低於市場價格：

社會住宅包租代管的租金通常是市場價格的 8 到 9 折。儘管租金較低，但由於房東仍可享受綜所稅、房屋稅、地價稅等稅收減免，且無需自行管理房屋，因此對房東仍具有吸引力。

 

‧ 無法自行選擇租戶：

如果選擇包租業者，房東無法自行選擇租戶，但包租業者會以專業標準進行租戶篩選。如果選擇代管業者，房東可以自行篩選租戶，但租戶必須符合社會住宅的資格標準。

 

‧ 申請手續繁瑣：

對於房客而言，由於社會住宅包租代管的資格要求較為嚴格，因此申請過程可能比較複雜，但考慮到較低的租金，準備必要文件以減輕財務負擔似乎是可以接受的。

 

‧ 長期合約，不適合短期出租：

通常情況下，與包租代管業者簽訂的租賃合約至少為一年，因此如果您是打算短期出租的房東，包租代管可能不是最適合的選擇。

 

社會住宅包租代管的優點

  

‧ 租賃契約具有公證效力：

前文提到，社會住宅包租代管提供「公證費補助」，允許包租業者和租戶辦理公證，從而確保租賃契約的合法性。依照現行規定，台北市及新北市每宗租賃契約可獲得的最高補助金額為新臺幣 4,500 元；其他直轄市及縣（市）每宗租賃契約最高補助金額為新臺幣 3,000 元。

 

‧ 選擇包租業者，每月穩定收租不間斷：

若房東與包租業者簽訂長達 3 年的租賃契約，通常依約房東每月都能收取租金，即使房屋未出租，包租業者仍須支付租金給房東。因此，房東可將房屋閒置風險轉嫁至包租業者；但若選擇代管業者，則房東需自行承擔房屋閒置的風險。

 

‧ 無需親自管理房客和房屋，節省時間和煩惱：

由包租代管業者代為管理房客和房屋，處理所有修繕維護和房屋爭議，使房東免於親自應對，大大節省了時間和麻煩。

 

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▍包租代管案例對比

在閱讀上述包租代管的相關說明後，或許大家仍有疑問，即包租代管和社會住宅包租代管之間的區別。這裡，我們將透過案例來幫助您進行比較，以了解自行出租和參加包租代管計畫能夠省下多少費用：

  

 

2024所得課稅級距
課稅 級距稅率	5%	NT$ 0 - 590,000
	12%	NT$ 590,000-1,330,000
	20%	NT$ 1,330,001-2,660,000
	30%	NT$ 2,660,001-4,980,000
	40%	NT$ 4,980,001 以上

 

租賃稅基差異		屋主端		業者端
		房東自租	公益出租人 (房客申請租金補貼)	加入包租代管	加入社宅包租代管
地價稅		1%(千分之10)	0.2%(千分之2)	1%(千分之10)	0.2%(千分之2)
房屋稅		1.5%～3.6%	1.2%	1.5%～3.6%	1.2%
租賃 所得稅	列舉扣除	逐項列舉
	標準扣除	租金收入的43%		租金收入的53%(6千~2萬) 租金收入的43%(2萬以上)	租金收入的60%
	綜所稅免稅額		每屋每月1萬5千元	每屋每月6千元	每屋每月1萬5千元
其他優惠		無			補助 (保險費、修繕費、公證費)

 

房東參加社會住宅包租代管計畫，不僅無需擔心高額的稅款，反而能夠節省更多開支。不過也要提醒各位，每個地區的租金和房價情況各有不同，建議各位房東可以參照上面的表格，列出可能的收入和成本，以實際計算您的盈虧和潛在優惠。

 

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▍如何提出包租代管申請？

倘若您也是一名房東，正考慮是否應該委託包租代管公司協助您代管出租和管理，那麼除了瞭解包租代管的規定和費用之外，您也應首先瞭解如何提出包租代管的申請流程：

如果你也是房東，目前也在煩惱要不要委託包租代管業者協助代為出租、管理，除了認識包租代管的規定及費用，一定也要先認識申請包租代管的流程：

 

包租代管 申請人	房東	房客
適用 身份	應為住宅所有權人 房屋所有權狀上，用途須為住宅用、住商用	弱勢族群 一般族群 符合「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第 21 點規定的民眾
包租代管 業者	包租代管縣市版 包租代管公會版 ※縣市版和工會版差異主要是「審核單位」不同，對於房東及房客的權益並無差異喔
申請 文件	申請書 身分證影本 建物第一類謄本 建物所有權狀	申請書 身分證影本 戶口名簿 財產歸屬清單 所得清單 直轄市、縣市所定的入住資格文件
申請 流程	詳細流程可參考下圖

  

包租申請流程

 *圖面來源為：內政部不動產資訊網

 

代管申請流程

 *圖面來源為：內政部不動產資訊網

 

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▍包租代管的最新資訊！

 

包租業轉租實價登記以避免罰款！

台灣立法院於2023年1月修改《租賃住宅市場發展及管理條例》，並將這項修正於2023年9月1日生效。主要的改變涉及包租業的轉租條件，旨在促進租賃市場的透明度。根據新的規定，包租業者在進行轉租時必須進行實價登記。此外，原有的包租代管業者需在簽約後的30天內提供相關資訊給政府。

 

如果包租業者未按期提交登記資訊，或提供虛假的租金或面積資訊，將面臨直轄市、縣市主管機關1萬至5萬元的罰款，並要求其限期改正。如果未能改正，將面臨6000元至3萬元的罰款。包租業者或次承租人如規避、妨礙或拒絕查核，則可處以3萬至15萬元的罰款。

 

包租代管租約不合格！

消費者保護局公布的「112年度住宅轉租定型化契約查核」結果顯示，全國市佔率較高的25家包租業者所使用的50份住宅轉租契約書中，有18份不符合要求，不合格率達36％，其中台北市有10份！總共查核750項次，有219項次不符合規定，項次不合格率達到29.2％。

 

包租代管4.0

截至2023年3月，包租代管已成功媒合6.4萬戶。接下來，「包租代管4.0」的目標是達到8萬戶，並將進一步放寬長者換居的限制。以前只能將私宅換成私宅，但之後也可以將私宅換成公宅！

 

國有房地標案方式

國有房地每10戶為一單位進行公開招標，租賃期為5年，並可根據原租約的條件和租金進行最多5年的續租。

 

國有房地標案的基本價格

基本價格是房屋和土地價格的總和，房屋價格按照其實際價值的10％計算，而土地價格根據公告的地價的5％計算每年的租金。如果無人競標，則可以視情況降低底價。根據這種計算方式，租金通常比市價便宜約3至4成！

 

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▍包租代管常見問題

 

Ｑ：我已經領取租金補貼或是房東是公益出租人，是否還能參加社會住宅包租代管計畫？

Ａ：當然可以！不管您是正在領取租金補貼的租客還是房東是公益出租人，您都有資格參與包租代管計畫，享受相應的優惠和服務。但請注意，對於租客而言，在社會住宅包租代管下，租金打折優惠與租金補貼不可同時適用，您需要選擇其中一種。

 

Ｑ：如果我的租屋處已經是包租代管，還能申請 300 億擴大租金補貼嗎？

Ａ：包租代管適用租金補貼的情況如下：

社會住宅包租代管：如果您的租屋處是社會住宅包租代管，您可以選擇繼續領取租金補貼，但您的租金不再享有打折優惠。

 

一般包租代管：如果您的租屋處只是一般包租代管，只需提供相應的合同資訊，或請包租代管業者協助提供必要文件，您仍然可以申請租金補貼。

 

需注意，對於一般包租代管房屋，有些審查機構可能會要求房客提供「房東轉租同意書」，如果需要進一步補充文件，建議在租房之前與業者討論相關事宜。

 

Ｑ：我已經租出去的房子還能參加包租代管計劃嗎？

A：可以的，但已經租出的租賃住宅和承租人必須符合「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」的要求。換句話說，如果房東選擇參加社會住宅包租代管計劃的包租或代管方案，需要重新與業者或房客簽訂租賃協議，具體辦理方式取決於房東所選的方案。

 

Ｑ：如果將房屋登記為社會住宅，是否會有稅收問題？

Ａ：根據租賃專法第23條的規定，住宅所有權人所簽訂的租賃契約資料，除用於減稅之外，不得作為查核住宅所有權人租金收入的依據。因此，參與社會住宅包租代管的租賃契約僅能用作稅收減免的證明，不得用於其他目的。換句話說，稅務機關無法依據這份契約查核房屋的租金收入是否已經納稅（稅務機關必須透過其他方式證實）。

 

Ｑ：如果房客間無親屬關係，是否有資格參與社會住宅包租代管計畫？

Ａ：當然，根據「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第 30 點的規定，無論與申請人是否為家庭成員或有親屬關係，只要以「共住」的方式申請社會住宅包租代管即可。

 

Ｑ：社會住宅包租代管和公益出租人的稅務優惠有何不同？

 

項目	房屋稅	地價稅	租金所得稅
一般性出租	房屋稅率： 2.4% or 3.6%	地價稅率： 1%～5.5%	必要費用扣除率：43%
公益出租人 （同意房客申請租金補貼）	自用住宅優惠稅率：1.2%	自用住宅優惠稅率：0.2%	必要費用扣除率：43% 免稅額：15,000元/月
包租代管	自用住宅優惠稅率：1.2%	自用住宅優惠稅率：0.2%	必要費用扣除率：60% 免稅額：15,000元/月（三期）

 

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看完以上介紹是否對包租代管與社會住宅包租代管更有概念了，逸台北提供包租代管在內的多樣化的委託管理服務，不論你有甚麼樣的物件管理需求，都可以與逸台北諮詢看看喔!

 

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