逸Blog ｜ 2024/01/30

何謂二房東？

文章取錄至日新聯合法律事務所：https://daynewlaw.com/

 

什麼是二房東？

二房東是指在與房東簽租約後，將承租的整套房屋或其中一部分再轉租給他人的人，而這些承租的人被稱為二房客。

 

當二房東未經房東同意擅自將整套房屋轉租給其他人時，房東該如何應對呢？通常在租賃契約中，會約定禁止未經同意擅自轉租的條款。根據民法第443條規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」

 

如果承租人違反此規定，未經同意將整套房屋轉租，這不僅違反了契約，還可能觸犯法律。房東在這種情況下有權終止租約，並要求違約金，同時有權請求損害賠償。

在法律程序上，房東可以提起民事訴訟，請求解除或終止租約，要求二房東搬離，同時請求損害賠償。

 

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▍如果二房客造成租屋損害，在允許轉租的前提下，房東可以怎麼處理呢?

在允許轉租的前提下，如果二房客造成房屋損害，法律上的責任會根據租賃契約和相關法規來判斷。依據民法第444條的規定「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」因此，承租人（即二房東）在這種情況下仍應對租賃物的損害負責，需要進行損害賠償。

 

房東可以要求二房東負擔因二房客所造成的損害，包括修復或賠償損害的相應成本。若在租賃契約中有相應的條款關於損害賠償的約定，則應按照契約約定執行。如果有爭議，建議雙方進行協商，如果無法達成一致，可能需要透過法律程序解決。

 

 

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▍如果二房東已和房東解約，但二房客不搬走呢?

如果房東已與二房東解約，但二房客拒絕搬離，房東可以主張無權占有，根據民法第767條的規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」，所有人對於無權占有或侵奪其所有物的情況，有權請求返還。在這種情況下，房東可以依法提起訴訟，請求返還房屋、要求搬遷，以及追討相當於不當得利的租金。

 

需要注意的是，提起訴訟前應詳細確認目前佔有房屋的是二房東還是二房客。如果二房客是未經房東同意擅自入住的，房東可透過法律程序來維護自己的權益。然而，在法律行動之前，最好諮詢律師的意見，以確保合法權益的保護。

 

 

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▍如果轉換角度，向二房東承租房屋後才發現其未經過房東同意，身為二房客該怎麼處理呢?

二房客應可與二房東解除或終止租約，並向其主張侵權行為與違約責任，請求損害賠償。

 

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看完以上介紹是否對二房東更為了解呢，如果有相關的疑問或疑慮，逸台北提供包租代管在內的多樣化的委託管理與租屋服務，不論你有甚麼樣的物件管理/租賃需求，都可以與逸台北諮詢看看喔!

 

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