逸Blog ｜ 2023/12/14

租屋常見的法律問題，房東自行出租的風險

文章取錄至法律知識+：https://lawdb.tw/2023/11/01/f231101/

 

 

當下台灣的房市穩定增長，許多人選擇投資房產，以期穩固財務。有些人則考慮將房屋出租作為二次投資。不過出租房屋並非沒有風險，一旦遇到不良租客，可能會對您的房子造成難以收拾的混亂！以下將針對問題進行說明。

 

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▍是否該交由房仲協助出租呢?

當你考慮將房屋出租時，首要問題是如何進行出租。你是想自行處理租務？或者考慮採用包租代管的方式？讓我們來進行比較，幫你了解哪種方式更符合你的需求，讓你在開始前能有更清晰的規劃！

 

此外住宅法也有新增減稅措施。除了一般包租代管的租稅優惠外，若房屋作為包租代管的社會住宅，將享有更多稅收優惠，包括綜所稅免稅額提高至1.5萬元，租金所得必要費用率提高至60%。

 

	租屋仲介	自行出租	包租	代管
優點	無須花時間尋找房客 無須花時間自行帶看房屋 契約主體是自己跟房客，無須經中間人	完整收取租金 可自行挑選房客 有事可以直接跟房客聯絡 無須擔心中間人的契約問題	保證承租，可以一直收取租金 房東無須管理，一切交給仲介公司	房東出租期間無需自行管理房屋 出事無需自行出面，仲介就是你的代理人 契約主體是自己跟房客
缺點	須負擔仲介費 房客比較不願意租有仲介的房子（收取仲介費） 房客品質不一定能監督	自行承擔盈虧 需自行帶看屋，較耗時 房客有事必須親力親為	租金收取少 房東較不願意跟二房東租 出法律問題歸屬比較難苛責	須持續繳付管理費用 房客比較不願意租有仲介的房子（收取仲介費）

 

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▍租屋時該怎麼篩選房客？

如果你計畫自己帶看房屋，避免房客品質問題，保持房屋整潔，避免成為蟑螂屋或垃圾房，首要的是在出租之前進行嚴謹的房客篩選，以免引發後續的法律問題。

 

在選擇房客時，可以考慮以下幾個條件進行適度篩選：

 

1. 房客的職業（學生、公務員或社會地位較高者為優選）
2. 是否持有良民證
3. 房客的年齡（避免租給未滿18歲或年紀過大者，避免問題）
4. 在帶看房屋時觀察房客的品性

 

這些條件可供參考，但不必拘泥，最終仍需視房屋所在地區等實際情況進行調整。

 

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▍租賃契約的制定方式？

 當討論租賃契約該如何制定時，我們先來了解租賃契約的樣式。

一般而言，租賃契約的樣式相當固定，且其實不需要自行擬定，因為在書局或超商都有販售標準格式的租賃契約，可以省去很多瑣碎事務。

 

但需額外注意的是，儘管有標準契約，卻還有彈性空間可供雙方自行修改。因此，諸如違約金額、租約期限、租金支付日期等事項，均可由雙方另行同意約定，以避免因雙方對契約了解不足所帶來的爭議。

 

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▍想提前終止合約？不能單方面付違約金趕人走。

即使你想要終止租約，但房客沒有違約，單方面付違約金讓對方搬走是不行的。根據我國民法的規定，契約一方違約並不代表自動無效，即使支付違約金，合約也不一定會解除。合約終止需要雙方同意或是擁有終止權的一方同意才能生效。

 

換句話說，即使你支付違約金，若房客不同意終止合約且不願搬離，合約仍然有效。你無法單方面決定。若你希望終止合約，可以等到租期屆滿，或者與房客好好溝通，給予他一段時間來同意搬離。

 

 

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▍房客造成亂象，應該怎麼應對？可以提告嗎？

遇到租約期間房客的不當行為，或許會讓人感到頭痛。這種情況可能包括房客毀損物品、拖欠租金、在租屋內騷擾其他人、甚至於非法行為等。當你遇到這些問題時，有一些法律上的措施可供你採取行動：

 

1. 首先，為了限制損失擴大，你可以嘗試與房客解約。通常租賃契約會保障雙方的契約權利，所以房東若發現房客造成混亂，有權解除合約，以減少進一步損害。
2. 接著你可以向房客索取違約金或損害賠償金，要求他們修復或支付損害。這可以獲得應有的補償金額，同時收取違約金。
3. 如果對方不願支付或修復損害，你可以透過律師的存證信函或調解程序，甚至提起民事訴訟來解決爭議。
4. 另外，若房客不願意離開，在解除合約後，你也可以向警方提報「侵入住居罪」，以協助達成將其撤離的目的。

 

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▍房客自殺是否可向其家人求償？

房客在租屋處自殺，可能使該處被認定為「凶宅」，可能影響到房屋的市場銷售，房東因此可能遭受實質損失，且房東有權向房客的家人提出賠償請求。雖然法律對此問題看法有爭議，但若法院認可凶宅對房屋價值造成損害，家人可能需要承擔部分債務並可能需賠償房東損失。

 

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看完以上介紹是否對租屋的法律更為了解呢? 如果不想為出租煩惱，逸台北提供包租代管在內的多樣化的委託管理與租屋服務，不論你有甚麼樣的物件管理/出租需求，都可以與逸台北諮詢看看喔!

 

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