逸Blog ｜ 2023/10/10

公益出租人是什麼

文章取錄至房感不動產科技：https://www.housefeel.com.tw/article/%e5%85%ac%e7%9b%8a%e5%87%ba%e7%a7%9f%e4%ba%ba-%e5%85%ac%e7%9b%8a%e5%87%ba%e7%a7%9f%e4%ba%ba%e7%bc%ba%e9%bb%9e-%e7%a7%9f%e9%87%91%e8%a3%9c%e8%b2%bc-%e7%a8%85%e6%94%b6%e5%84%aa%e6%83%a0/

 

 

對於許多房東而言，繳納稅金常是一個困擾，每到繳稅季節，他們總是試圖找方法降低稅負。然而若房東身份為「公益出租人」，政府將減免他們的稅款，因此越來越多的房東正考慮成為公益出租人。

截至 2023 年 10 月 5 日，行政院正式通過《住宅法》修正草案。根據這一修正，出租房屋所得不再作為綜合所得稅、地價稅和房屋稅的依據，這鼓勵了更多人成為公益出租人，以幫助解決房東因稅務壓力而不肯讓租客申請租金補貼的情況。此外修正案還規定，若房東將住宅租給社會福利團體（NGO），再轉租給符合租金補貼資格的租客，則該住宅的所有權人或房屋納稅義務人也可被視為公益出租人，這有望建立更全面和友善的租屋體系。

那麼，究竟什麼是「公益出租人」？房東應如何成為公益出租人？成為公益出租人的利弊又是什麼？本篇文章將為您一一解答！

 

什麼是「公益出租人」？

根據內政部不動產資訊平台的定義，「公益出租人」是指擁有住宅所有權的人或擁有未辦理建物所有權第一次登記住宅，且所有權人不明的房屋稅納稅義務人，將住宅出租給符合租金補貼申請資格的租戶，經由直轄市或縣市主管機關認可的房東。

簡而言之，房東將住宅出租給符合政府提供的各種租金補貼資格的房客（包括住宅租金補貼、身心障礙者房屋租金補貼、低收入戶租金補貼、都市原住民家庭租屋補貼），即可成為公益出租人。需要特別注意的是，房東和房屋所有權人必須是同一人。

  

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是否需要申請成為公益出租人？

你可能會認為只需出租給符合租金補貼資格的租客，就會自動成為公益出租人了。但事實上，依據「公益出租人資格認定作業要點」的規定，你還需要滿足公益出租人的申請條件，並經過相應的機關審查和認可，才有資格享有相關的稅收優惠。

 

公益出租人的申請條件

• 出租人（房東）和房屋所有權人必須為同一人。
• 房屋承租人（房客）必須擁有以下租屋補助資格：

-住宅租金補貼

-身心障礙者房屋租金補貼

-低收入戶租金補貼

-都市原住民家庭租屋補貼

• 出租的房屋必須滿足以下條件：

-用途為住宅

-擁有門牌，如果出租的是多間套房，則根據門牌數量，而非套房數量，來計算資格

-屬合法建築物，違法建築不符合資格

 

公益出租人資格的認定方式和查詢？

滿足上述條件後，可以通過兩種方式認定公益出租人。第一種是屋主自行申請，第二種是政府直接認定。

 

屋主自行申請認定：

擁有所有權的人或房屋稅納稅義務人可以主動提交相關資料，向所在縣市政府申請核發「公益出租人認定函」。
※需檢附資料可查閱>公益出租人資格認定作業要點

 

政府直接認定：

當房東尚未成為公益出租人時，房客自行申請相關租金補貼。地方稅收機關在收到房客的租金補貼申請資料後，將資料轉送國稅局，國稅局將審核和認定房東是否具有公益出租人資格，符合資格後，房東將享有相關的稅收優惠。
※查閱自己的公益出租人資格可至>公益出租人查詢網

 

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公益出租人的優缺點

 

公益出租人缺點

如果房東成為公益出租人，將享受自用住宅用地和自住用房屋的稅收優惠稅率，但在出售土地時，卻無法獲得土地增值稅的稅收優惠。

因為在「出售前1年或前5年內」，必須「沒有出租行為」，才能夠使用優惠稅率來計算土地增值稅。因此即使房東將住宅出租給弱勢群體，這也被視為出租行為，因此出售公益出租房屋的土地仍無法享受自用住宅的優惠稅率來計徵土地增值稅。

此外公益出租人的身份是根據房客是否符合「租金補貼資格」來認定的。如果未來不再租給符合租金補貼資格的房客，房東的公益出租人身份也將被取消。

 

公益出租人優點

雖然公益出租人有一些缺點，但事實上，房東希望成為公益出租人最大的好處在於能夠獲得政府的「稅收優惠」。這些相關的稅收優惠包括：

優惠	優惠內容	房客身份限制
房屋稅	同自住住家用稅率 1.2%	・符合租金補貼申請資格者 ・不論是否有接受租金補貼均可享有此優惠
綜合所得稅	每屋每月租金收入最高 15,000 元免稅	・符合租金補貼申請資格者 ・必須同時是取得租金補貼者
地價稅 （註 1 ）	同自用住宅用地稅率 0.2%	・符合租金補貼申請資格者 ・不論是否有接受租金補貼均可享有此優惠

（註1：地價稅是否適用優惠稅率，應視地方政府是否依據住宅法來訂定自治條例，包括稅收優惠的期限、範圍、基準和程序。目前除了新北市外，其他縣市均已訂定相關規定。資料來源：內政部不動產資訊平台，由原作者整理。）

 

公益出租人常見問題

Q：房東可以拒絕成為公益出租人嗎？

A：若房東不想成為公益出租人，可以不主動申請。然而，如果房客申請相關租屋補貼而導致房東「被動」成為公益出租人，是不能拒絕的。此外若房東拒絕配合房客申請租金補助，且經告知仍未改善，根據消費者保護法規定，可能面臨30,000至300,000元的罰鍰。

  

Q：政府訂定「每屋」每個月有15,000元的租金免稅額，如果房屋是分租（例如：一個房屋分租給4個人，每人一個房間）的情況，「每屋」是以門牌為基準還是以出租的間數決定呢？

A：「每屋」以門牌為基準。所以，即使有多位租客共用一個門牌，仍視為同一「屋」。

 

Q：如果公司將房屋出租給符合租金補貼資格的租客，成為公益出租人後，公司可以享有營利事業所得稅減免嗎？

A：不行，公司享有的是綜合所得稅減免，而不是營利事業所得稅減免。

 

Q：如果房東申請成為公益出租人，過去的租金所得會被追稅嗎？

A：為鼓勵更多房東參與公益出租人計劃，內政部於2022年9月修改住宅法，增訂公益出租人的租賃契約資料及租賃所得，不得用作綜合所得稅、地價稅和房屋稅的查核依據。因此，即使房東成為公益出租人，也不必擔心被追稅（國稅局如果要追稅必須透過其他方式）。

 

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除了成為公益出租人，房東可提供其他什麼優惠?

按照最新的租金補貼法規，租客若符合相應資格，不需要獲得房東的明確同意即可申請租金補貼。然而房東需要配合房客提供必要的資訊（如身分證號等）。如果房東拒絕協助房客申請租金補貼，並經過通知後仍不改善情況，根據消費者保護法，可能面臨30,000至300,000元的罰款。

然而現實情況複雜。如果房東反對但租客堅持申請補貼，雖然租客可能成功獲得補貼，但也可能引起其他問題，例如房東不滿，不再願意續租或者可能提高租金，對房客造成更大的負擔。

原則上，建議房東遵守租賃新制的規定，以促進國內租賃市場的健康發展。但如果房東不想成為公益出租人，仍然可以透過與租客達成共識的方式，以實現雙方利益。

 

降低房租或減免相關費用

房客希望申請租金補貼主要是為了減輕每月的租金負擔。如果房東不希望房客申請補貼，可以考慮與房客協商降低租金或減免其他費用，以減輕房客的負擔。因為補貼金額因人而異，且有一定的資格要求，因此房客可能會選擇降低租金，而不是申請租金補貼，這樣可能對雙方都更有利。

不要扣除訂金、押金或者退還剩餘房租，鼓勵房客尋找其他住處

如果房客已簽約並支付訂金、押金，但房東不想成為公益出租人，房東可以選擇不扣除這些款項，並鼓勵房客尋找其他符合補貼資格的房屋。如果房客已簽約並開始支付租金，房東基本上不能因此原因讓房客提前解約或隨意提高租金（即使合同中提前申請補貼是不被允許的）。然而房東仍可以透過與房客協商，退還剩餘的租金並給予一定的搬家期限，協助房客尋找新住處，以減少對雙方的負面影響（包括房東的聲譽和房客的搬家成本等）。

 

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