逸Blog ｜ 2024/05/02

租屋退租要注意什麼？

文章取錄至房感不動產科技：https://www.housefeel.com.tw/article/租屋退租-扣押金-房東-房客-搬家-解約-注意事項/

對於努力打拼的小資族來說，每一分錢都要斤斤計較！對於在外出租/承租房屋的人來說，租屋處的住宅安全也同樣需要重視！看似簡單的「 租屋退租 」往往衍生出龐大糾紛，如果沒有妥善處理，問題的雪球恐怕越滾越大。所以身為房客的你，應該緊抓以下步驟來避免租屋糾紛！

每一分錢對努力打拼的小資族都格外重要！在外出租或承租房屋的人，同樣需要重視租屋處的安全性。退租看似簡單，卻可能引發複雜的糾紛，如果處理不當，問題可能會不斷擴大。因此=身為房客的您應該謹記以下步驟，以避免租屋糾紛的發生。

▍退租時的點交程序？什麼是點交？

「點交」指的是租賃住宅市場中的一種程序。根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第12條規定，當租約到期時，房東與房客應共同到場，檢查房客是否違反租約規定，導致房屋或內部家具、設備損壞的情況。這個過程即為「點交」。當房客退租時，也應與房東約定點交時間。若房東未回應或遲遲不回應，則視為點交程序完成。

需要特別注意的是，如果點交完成後房屋內還有房客留下的物品，經過房東多次催促後房客仍不取回，房東可以透過「遺留物處理」程序，向房客收取相關清潔費用或扣留押金。

退租點交清單

點交時可以參考內政部地政司提供的《房屋、附屬設備點交及費用負擔確認書》，確認點交日期、房屋或附屬設備是否需要修繕、費用結算及支付方式、有無遺留物品。此外在租屋時可以編製物品點交清單，詳細記載房東提供的各項家電、家具的使用方式、品牌、照片等資訊，由雙方簽名並附於合約中留存，以便退租點交時進行逐項確認。

退租點交時的注意事項？

在房屋點交時，特別需要注意租約期間內第四台費用，網路、以及水費、電費的結清狀況，並與房東確認是否與租約內容一致。建議在點交時留下水表、電表的照片，將自己當月使用部分的費用，在當天直接交給房東。同時建議與房東簽署《終止房屋租賃契約書》，作為退租證明。

▍租屋退租時要注意什麼？

當你退租時，與房東確認房屋狀況是否良好至關重要。為了避免雙方對「房屋瑕疵」的理解產生歧義，建議在簽署租約時，先拍攝房屋各個角落的照片，並記錄各項家具的使用情況，以便退租時能進行對照檢查。至於退租時需要和房東確認的事項，在屋況的部分，可以按照下列 5 點逐一確認：

1. 牆壁是否有大面積油漆脫落、污漬、毀損
2. 屋內是否有漏水的情況
3. 屋內消防設備是否有毀損
4. 牆壁是否有超過 10 元硬幣寬度的縫隙
5. 家具、家電是否能正常使用、運作

如果屋內家具或設備有毀損的情況，也可以在退租時，與房東當面確認修繕責任歸屬，以避免後續糾紛。

▍常見的退租問題

Q：如果想續租要注意什麼細節？

當租約即將到期時，最好提前向房東表示是否有意願續租。如果雙方都同意續租，可以選擇重新簽署一份契約書，或是直接在原有契約書上更新續租期限，同時重新討論租賃條件。在進行任何修改或加註時，雙方都應在該處簽名並蓋章，以避免日後可能產生的糾紛。

Q：可以主動退租的特殊情況

下表內整理了幾項房東、房客可以主動要求退租的特殊情況，以下狀況發生時，只要提前至少 1 個月告知對方退租，就可以終止租約，而不用支付任何賠償（更多特殊情況請參考《住宅租賃定型化契約範本》） 民法第 450 條： 

Q：要退租時最晚什麼時候要告知房東退租？

如果因為個人因素，要在租約到期之前退租，至少要提前 1 個月告知房東！至於是否可以提前退租，可以分為兩種情境討論：

01.有事先約定租約期限：
如果租約中有明確約定租約期限，可以參考行政院公布的《住宅租賃定型化契約範本》。範本中提供了「租賃雙方 ▢ 得 ▢ 不得任意終止租約」的選項。若勾選「租賃雙方得任意終止租約」，則雙方同意可隨時退租，但退租方需至少提前1個月告知對方，否則最多需賠償1個月租金。
如果勾選「租賃雙方不得任意終止租約」，則除非有特殊狀況，否則不得主動要求退租。

02.沒有事先約定租約期限：
依照民法第 450 條規定，沒有事先約定租約終止的期限，房客可以隨時終止契約。如果房客按月繳納房租，應該以當月最後 1 天為退租日，至少提前 1 個月告知房東。

Q：合約上所寫的「原況交屋、退租」是要恢復到什麼程度？

根據民法第432條的規定，房客有義務妥善保管房屋及內部設備，以維持房屋的出租價值。過去法院在審理相關案件時，法官普遍認為，若房客未能妥善保護房屋，使得房東無法以相同價格再次出租，則房客應對房東的損失負責並進行賠償。

*在法律上，房客有一項責任被稱為「善良管理人的注意義務」，或者稱為「抽象輕過失」，指的是具有相當知識和經驗的人應該具備的注意義務。

房客應該遵守事先約定的房屋和家具使用規則。正常使用造成的自然損耗不包括在合約中「原況交屋、退租」的恢復原狀範圍內。例如，牆壁上的污漬並未達到無法再出租的程度，因此房東不得要求房客重新粉刷。

換句話說，如果房客在浴室牆壁上鑽孔、打通隔間，或在牆上留下難以清洗的大面積塗鴉，這些並非正常使用的範圍。此時，房東可以要求修補或回復原狀，房客則無法拒絕。

Q：退租糾紛該如何避免？

法院判決中指出，房客若面臨房東的賠償要求，需證明自己是正常使用房屋或家具所導致的自然耗損，而非故意破壞。為避免糾紛，建議在租屋一開始時就應列出物品點交清單，與房東協商各項家具及設備的使用方式，同時保存屋內各角落的照片，以作為簽約時房屋現況的證明。

Q：收多少退租清潔費才合理？

房客正常使用情況下，房屋及內部設備可能會有折舊或自然耗損，房東不得要求房客支付修繕費或清潔費，也不得扣留押金。根據行政院《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》規定，押金金額最高不得超過2個月租金總額。房東只有在以下4種情況下才能扣留押金：

1. 房客未妥善保管或使用房屋，導致房屋損壞。
2. 房客未提前通知房東而退租。
3. 租約到期時，房客未和房東一同點交房屋並遷出。
4. 房客退租後留下物品，房東需處理並產生清潔費。

除非房客的非正常使用方式導致房屋或家具損壞，否則房東不得在退租後向房客收取清潔費。房客若因非正常使用導致損壞，房東則可在回復原狀的範圍內收取清潔費。

Q：租屋糾紛找誰處理？押金拿不回來該怎麼辦？

依據《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條的規定，租屋契約視為消費關係，適用消費者保護法。如果房東惡意扣留押金或發生其他租屋糾紛，您可以向行政院消費者保護會提起消費爭議申訴或申請調解，也可撥打全國消費者服務專線1950，向各地方政府消費者服務中心諮詢。

看完以上介紹是否對租屋退租更為了解呢，如在租屋大小事煩心想找有信譽且可信任的租屋平台，逸台北提供包租代管在內的多樣化的委託管理與租屋服務，不論你有甚麼樣的物件管理/租賃需求，都可以與逸台北諮詢看看喔!

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