逸Blog ｜ 2024/05/01

租屋可以報稅嗎？

文章取錄至房感不動產科技：https://www.housefeel.com.tw/article/萬萬稅，租屋族與包租公節稅全攻略/

許多人可能聽過「繳房租也能報稅」的說法，但沒想到房租原來可以報稅？，但究竟如何申請報稅？報稅程序又需要準備哪些文件呢？不過也常常會遇到房東不願意讓你報稅的情況，這到底是為什麼呢？

根據《所得稅法》第 17 條修正草案，從 2025 年報稅季開始，房屋租金支出將從現行列舉扣除改為「特別扣除額」，且扣除額度將從 12 萬提高至 18 萬。這項新制度預計將有 100 萬戶受惠！

那麼究竟如何用房租報稅？可以享有哪些扣除額呢？在面對扣除額種類時又應該如何選擇呢？如果房東不允許報稅該怎麼辦？讓我們一起來看看「租屋報稅」的各種注意事項吧！

▍房客需要準備什麼申請租金報稅呢？

早期在外租房子的租屋族，有可能因為「無法入戶籍」而無法向國稅局報稅。但是隨著新的法規通過，你現在可以以「不在籍」的方式進行報稅，只需要準備好三項證明文件，就可以向國稅局提交租金報稅申請了。

租賃契約書

提供自住切結書之外，也需要準備租賃契約書。這份文件是一般出租人和租客之間的合約書，建議準備影印版本用於申請。

自住切結書

要進行租屋報稅，你需要準備自住切結書。這份文件指的是納稅人在過去一年內承租的房屋，確實是作為自住居所使用，而非用於營業或執行業務。切結書中需保證內容的真實性，否則可能需要承擔法律責任。

租金付款證明

你應該準備好支付房租的相關證明，包括房租收據、匯款明細等。同時你需要提供課稅年度內承租地址的戶籍登記證明，這樣就可以順利進行租屋報稅。

在報稅期間內，將這些文件提交給國稅局稽核單位進行審核，就能為自己爭取節稅的機會。

▍房客租金如何申報租屋報稅？

無論您是剛出社會累積資產的人，還是希望保持自由不被房產束縛的人，租屋的房租支出都可以作為所得稅的列舉扣除額。只要符合特定條件並準備好相關文件，您就可以利用「租金支出列舉扣除額」來抵稅，每年最高可達 12 萬元的扣除額度。

想要將房租支出列舉到所得稅扣除額中，您需要符合以下條件：

• 租客需為您本人、配偶或受撫養的直系親屬
• 租屋物件必須用於自住需求，不得用於營業使用

子女在外就學的情況下，不論是租屋還是在校住宿，只要能提供住宿費的繳費收據，都可以納入租金列舉扣除額中。另外，申報租金支出也不必一定設籍在租屋處，只要提供自住切結書即可申報所得稅。

▍怎麼季算扣除額？標準扣除額與列舉扣除額有甚麼差異？

正打算藉由繳納房租來報稅的你，是否曾想過這到底可以為自己節省多少錢？一般出租報稅方式分為「標準扣除額」與「列舉扣除額」兩種申報方式。

房租報稅：標準扣除額

標準扣除額：

• 單身者標準扣除額為 124,000 元（夫妻合併為 248,000 元）。
• 不需檢附任何單據或證明文件，直接扣除。

列舉扣除額：

• 每年最高可申報 12 萬元的房屋租金支出（一戶最多12萬-單身或夫妻皆共用 12 萬元額度）。
  
• 列舉扣除額包括 10 大項目，檢附證明文件後可逐一加總扣除，抵稅金額將從所得稅中扣除。
  

懶人包：所得稅扣除額

標準扣除額、列舉扣除額在租金報稅時該怎麼選？

選擇標準扣除額或列舉扣除額要視個人情況而定。一般而言，可以以 12.4 萬元為基準來判斷：

• 如果你的列舉扣除額加起來超過標準扣除額 12.4 萬元，就選擇列舉扣除額申報。
  
• 如果列舉扣除額沒有超過 12.4 萬元，就選擇標準扣除額報稅。

舉例來說，如果你是單身租戶，每月租金為 13,000 元，1 年租金支出為 15.6 萬元，這時候列舉扣除額會大於標準扣除額，因此選擇使用每年最高 12 萬元的租金支出列舉扣除額來進行報稅是較為划算的。但是要注意實際的節稅效果還需計算各項目的列舉扣除額後才能確定。

*租金報稅的最新消息是，《所得稅法》第 17 條修正草案已在 2023 年 12 月 19 日通過。朝野達成共識，計畫將「房屋租金從列舉扣除額改為特別扣除額」，並將扣除額上限從 12 萬提高至 18 萬！這將有助於弱勢租屋民眾更有效地使用租金報稅的權益。

▍房東在租金報稅時要注意這些項目

出租情況01：包租代管可以節稅

因鼓勵房東出租房屋並保障租客權益，個人房東可透過委託業者進行「一般包租代管」或「經營社會住宅」。若契約時間達一年以上，可以享受個人綜合所得稅優惠。

在一般包租代管方案中，每屋每月的 6,000 元租金所得可以免稅；租金收入在 6,000 元至 2 萬元之間時，可以以 53% 的比例抵扣費用；超過 2 萬元的部分，則以 43% 的比例抵扣費用。而相比之下，經營社會住宅具有公益性質，享有更高的減稅優惠。每月的 1 萬元租金所得可以免稅，而超過 1 萬元的部分，則可以以 60% 的比例抵扣費用。

出租情況02：不含房屋只出租土地 租金不可扣除 43% 必要費用

國稅局指出，當土地和地上房屋一同出租時，不論土地和房屋的所有權是否相同，租金收入都可以扣除 43% 的必要費用和損耗。這意味著，即使土地所有者和房屋所有者不同，只要土地和房屋一同出租，他們都可以在申報綜合所得稅時享受這項扣除優惠。

但若只是土地所有者單獨出租土地，而未包含房屋在內，則無法適用 43% 必要費用扣除規定，只能依據當年度支付的地價稅進行必要費用扣除。

出租情況03：把房子借給親友做生意

如果閒置的房屋借給親朋好友做生意，不論是否實際收到租金，都需要申報租賃所得並繳納所得稅。但如果房屋是自己使用，或者借給配偶、直系親屬（父母及兒女），而且確實沒有收取租金，則可以不必申報租賃收入。

▍常見的房客租屋報稅問題

租屋狀況01：我和室友合租時該怎麼申請租屋報稅？

在合租情境下，每個人都可以享有租金支出列舉扣除額的額度上限，通常為 12 萬元。然而需要注意的是，每個人都需要與房東分開簽訂租賃契約書才能夠享有這個權益。舉例來說，如果你和一位室友合租了一間租金為 22,000 元的公寓，你們每人的合約內容必須是相同的地址和租金金額，並且必須分開簽訂租賃契約，才能夠申報租金報稅。

租屋狀況02：我租房也買房，可以同時申報嗎？

身為納稅人，遇到同時租房和貸款買房的情況，需要選擇列舉扣除中最有利的方式來申報。列舉扣除的選項包括租金支出和房貸利息兩者，但是只能擇一申報。因此，納稅人需要仔細評估自己的情況，包括租金支出和房貸利息的金額、稅務優惠程度等因素，來選擇最有利的申報方式。例如，如果租金支出金額較高，可以選擇以租金支出申報；如果房貸利息支出較高，可以選擇以房貸利息申報。

租屋報稅狀況：房東的租賃所得稅怎麼算？

包租公、包租婆出租房屋所得的「租賃所得」需要併入個人所得稅申報。租賃所得的計算並非直接以租金收入為基準，而是扣除必要費用後得到的實際所得。這些所得會根據每位房東的總收入、免稅額以及扣除額來計算適用的級距稅率。

「 租賃所得 」依照《所得稅法 § 14 》並不等於租金收入，房東收到租金收入先扣除必要費用後，才會被算成是租賃所得

●租賃所得＝租金收入－必要費用

對於必要費用的認列，是指因租賃而發生合理、必要損耗及費用，除了常見的折舊、房貸利息、稅費、保險等每年需支出的固定費用外，也包含裝潢繕費。

租賃所得：標準申報計算

租賃所得申報方式有兩種，差異在於兩種「 必要費用 」認定方式，一種是不需要任何證明文件，租賃所得直接以全年實收租金的 57% 計算 （扣除 43% 必要費用）。

 ●租賃所得 = 全年租金收入－(全年租金收入× 43% ) = 全年租金收入× 57%

假設某房東名下擁有 1 間房子出租， 每月租金 2 萬元， 適用綜合所得稅率 20% ， 若沒有成本費用相關證明文件， 則租賃所得稅額計算如下：

● 租賃所得 = 2 萬× 12 個月×( 1-43% )

● 租賃所得稅額 = 租賃所得× 20%

租賃所得：列舉申報計算

另一種方式為採取列舉扣除，房東可以自己列舉因租賃而發生合理且必要的「 損耗 」及「 費用 」，逐項提出證明。可扣除的必要損耗及費用包括：

• 修繕費： 泥作、木工或水電開立的發票或收據
  
• 房屋折舊： 按照房屋耐用年限攤提計算， 需保留買房的發票或收據、房屋稅單
  
• 購屋貸款利息： 權狀影本、貸款證明影本
  
• 房屋稅與地價稅： 稅單影本
  
• 保險費 (火險、地震險) ： 保險費收據

在房屋大幅裝修年度中，更需要保存申報所需要的單據，才能享有 節稅 措施。這兩種中 包租公 可以先自己試算選擇所得較高者適用。

● 租賃所得 = 全年租金收入－租屋成本

舉例來說：假設某房東名下擁有 1 間房子出租， 每月租金 2 萬元， 適用綜合所得稅率 20% ， 各項租屋成本必要費用加總共 8 萬， 則租賃所得稅額計算如下：

●租賃所得 = ( 3 萬× 12 個月) – 8 萬

●租賃所得稅額 = 租賃所得 × 20%

▍常見的租屋報稅爭議

報稅爭議01：房東可以不給報稅嗎？

當你想要報稅時卻發現合約上寫著不能報稅，這是不合法的。根據「所得稅法」條文，個人只要有所得產生就應該申報納稅；而民法中也規定，房東要負擔租賃物所產生的稅捐，因此只要房客向國稅局提出租金報稅，房東不能阻止你報稅。

如果碰到這種情況，你可以準備好相關申報文件，向國稅局申辦減免稅務。記住，保障自己的合法權益很重要！一旦房東向房客約定不許報稅等問題出現，依照「消費者保護法」規定是可處以 3 萬 ~ 30 萬元罰鍰。

報稅爭議02：為什麼房東不讓房客報稅？

房客想要報稅但房東不願意，主要原因是房東會面臨更高的稅負。政府規定出租住宅的房東必須申報租賃所得稅，並支付比自用住宅更高的房屋稅和地價稅。

如果確認房東將住宅出租時，照著一般程序，房東的「租賃所得」需要被課稅（租賃所得稅合併在每年度的綜合所得稅裡一起申報），而且地價稅與房屋稅也會比 「自用住宅」（未出租時）提高許多，地價稅提高至 5 倍以上！房屋稅則會提高 2～3 倍！房屋轉手時也拿不到土地增值稅的優惠！

過去房客未報稅時，政府難以發現出租情況，房東可以避稅並享受優惠稅率，但如今房客決定報稅，房東必須增加支出，因此房東通常不希望房客這麼做。

報稅爭議03：房東不讓我報稅該怎麼辦？

當房東不允許你報稅時，你仍有選擇向國稅局檢舉的權利。蒐集完漏報租金收入的證據後，你可以主動向國稅局提出檢舉。檢舉內容需包括蒐集的逃漏稅捐事實、租屋處地址、涉嫌逃漏稅的年度、租賃契約書以及實際繳交租金情況。國稅局將會核實事實證明後要求房東補稅，情節嚴重時房東可能面臨罰則。因此建議房東還是依照法規來進行，這樣會更好。

無論如何，建議租屋族在與房東簽訂合約時，主動向房東表明會進行「租屋報稅」。凡事以和為貴，這樣不僅能夠住得安心，還能夠獲得保障。

▍最新消息！租屋報稅的房租改列特別扣除額！

2023 年 11 月 27 日，立法院財政委員會審查《所得稅法》第 17 條修正草案，並於 2023 年 12 月 19 日通過。修正草案的核心內容是將房屋租金支出從原本的列舉扣除改為特別扣除額，旨在保障弱勢租屋族權益，改善租屋黑市，並預估將有 100 萬戶受惠。然而，為避免富人減稅或重複減除等問題，也增設了排富、排除有殼族、排除受領補貼等三大條件。

排富條款包括：綜所稅適用稅率 20% 以上、股利所得採 28% 分開計稅、基本所得額超過最低稅負免稅額（2024 年為 750 萬元）。其次，應排除有殼族，即本人、配偶、受扶養直系親屬在國內持有房屋者。第三，領有租金補貼者，補貼金額應從租金支出中減除。

此外特別扣除額的上限也從現行的 12 萬元/年提高至 18 萬元/年。這次的所得稅法修正預定在 2024 年生效，民眾將在 2025 年 5 月申報綜合所得稅時享受相關優惠。

看完以上介紹是否對租屋報稅更為了解呢，如在租屋大小事煩心想找有信譽且可信任的租屋平台，逸台北提供包租代管在內的多樣化的委託管理與租屋服務，不論你有甚麼樣的物件管理/租賃需求，都可以與逸台北諮詢看看喔!

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