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公益出租人是什麼？
根據內政部不動產資訊平台的說明，公益出租人指的是「住宅所有權人」或「尚未辦理第一次建物所有權登記且所有權人不明的房屋稅納稅義務人」，將住宅出租給符合租金補貼申請資格的房客，並經地方政府主管機關認定後，即可獲得公益出租人資格。
簡單來說，就是當房東將房屋出租給有政府租金補助資格的承租人，例如：
- 住宅租金補貼受益人
- 身心障礙者房屋租金補貼
- 低收入戶租金補貼
- 都市原住民家庭租屋補貼
便可成為公益出租人。但需注意，房屋所有權人與出租人必須是同一人。
公益出租人需要申請嗎？
將房屋租給符合租金補助資格的房客，不代表自動取得公益出租人資格。依照「公益出租人資格認定作業要點」，必須同時符合相關條件，並經申請審核通過，才能享有租稅優惠。
公益出租人申請條件
| 項目 | 條件內容 |
|---|---|
| 出租人與所有權人 | 必須為同一人 |
| 承租人身份 | 領有以下任一租金補貼資格：住宅租金補貼、身心障礙者補貼、低收入戶補貼、都市原住民家庭補貼 |
| 房屋用途 | 供居住使用，且須具備門牌（多套房共用同一門牌，僅享一個優惠） |
| 房屋合法性 | 必須為合法建築物，違建不適用 |
公益出租人如何申請？資格查詢方式
認定方式分為兩種：
- 屋主自行申請
所有權人或房屋稅納稅義務人，檢附相關文件向房屋所在地的縣市政府提出申請，通過後核發「公益出租人認定函」。 - 政府直接認定
當房客自行申請租金補貼時，地方稅稽徵機關會將資料送至國稅局，由國稅局審核認定房東資格，符合條件即享稅務優惠。
💡 想查詢資格，可至「公益出租人查詢網」輸入資料進行確認。
公益出租人的優缺點
缺點
- 出售公益出租房屋土地時，無法適用自用住宅優惠土地增值稅率，因出售前一年或五年內有出租行為。
- 資格認定以房客是否符合租金補貼資格為基準，若房客資格失效，公益出租人資格也會取消。
優點
| 稅務優惠 | 內容 | 房客身份限制 |
|---|---|---|
| 房屋稅 | 同自住住家用稅率 1.2% | 符合租金補貼資格，不論是否實際領取 |
| 綜合所得稅 | 每屋每月租金收入最高 15,000 元免稅 | 符合租金補貼資格且實際領取補貼 |
| 地價稅 | 同自用住宅用地稅率 0.2% | 符合租金補貼資格，不論是否實際領取 |
公益出租人稅務優惠試算
以下為假設案例，計算成為公益出租人前後的稅金差異：
| 【案例假設】 台北市文山區羅斯福路 4 樓 15 坪獨立套房，月租金 15,000 元 （註：每屋每月租金收入最高 15,000 元免稅） |
|||
|---|---|---|---|
| 稅收項目 | 稅務計算 | 成為公益出租人「前」 | 成為公益出租人「後」 |
| 綜合所得稅 | 年租金收入 | 180,000 元 | 180,000 元 |
| 一年免稅額 | — | 15,000×12=180,000 元 | |
| 免稅後租金 | — | 0 | |
| 費用率 | 43% | 43% | |
| 課稅所得 | 180,000×(1−43%)=102,600 | 0 | |
| 稅率 | 20% | 20% | |
| 稅金 | 102,600*20%=20,520 | 0 | |
| 房屋稅 | 課稅現值 | 175,316 | 175,316 |
| 稅率 | 非自住稅率 2.4% | 同自住稅率 1.2% | |
| 稅金 | 175,316×2.4%=4,207 | 175,316×1.2%=2,103 | |
| 地價稅 | 課稅地價 | 463,358 | 463,358 |
| 稅率 | 一般用地稅率 0.010 | 自用住宅用地稅率 0.002 | |
| 稅金 | 463,358×0.010=4,633 | 463,358×0.002=926 | |
| 稅金合計 | 29,360 元 | 3,029 元 | |
| 省下稅金 | – | 29,360 元-3,029 元=26,331 元 | |
【稅率試算假設如下】
- 綜合所得稅：稅率均為 20%
- 地價稅：課稅地價未超過表列縣市公布之累進起點地價，稅率均為 10‰
- 房屋稅：非自住房屋 2 戶適用非自住稅率
公益出租人常見問題
- 房東可以拒絕成為公益出租人嗎？
主動申請可拒絕，但若因房客申請補助被動成為公益出租人，則不可拒絕。 - 每屋 15,000 元免稅是以間數還是門牌計算？
以「門牌」為準。 - 公司成為公益出租人可減免營利事業所得稅嗎？
不行，只適用綜合所得稅。 - 成為公益出租人會被追稅嗎？
不會，依 2022 年修法，租賃契約資料不得作為追稅依據。
不想成為公益出租人的替代方案
若房東不願成為公益出租人，也可透過以下方式與房客達成共識：
- 調降租金或減免其他費用，減輕房客負擔。
- 在雙方協商下，不扣押金或退還剩餘房租，讓房客另尋可申請補助的物件。
雖然這些方式可能不如稅務優惠直接，但有助於維持租賃關係的和諧，並避免衝突。
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