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包租代管公司如何選? 專業的包租代管公司優點在於房東可以節省時間和精力，且有更豐富的管理經驗和資源，可以提高房屋的出租率和租金收益。同時，租客也能得到更好的服務和居住體驗。對於一些居住在外地或者不具備管理經驗的房東來說，包租代管公司是一種非常便利的選擇。
一、什麼是包租代管？
包租代管是一種由政府合法立案的特許行業，也稱為租賃住宅服務業，近年來在租賃市場中逐漸興起。這項服務通常分為「包租」和「代管」的兩種服務模式，是以房屋所有權人（房東）將房屋出租予專業的包租代管公司，由這些公司代為管理房東的房屋及服務租客事務。這種服務的主要目的是減輕房東的負擔，節省房東時間，讓房東不需要親自處理房屋租賃相關的繁瑣事務，如尋找租客、簽訂租約、收取租金、維修房屋等。
專業的包租代管公司優點在於房東可以節省時間和精力，且有更豐富的管理經驗和資源，可以提高房屋的出租率和租金收益。同時，租客也能得到更好的服務和居住體驗。對於一些居住在外地或者不具備管理經驗的房東來說，包租代管公司是一種非常便利的選擇。
二、包租、代管哪個好？包租與代管的差別
包租和代管是兩種不同的房屋租賃管理模式，各自有其特點和適用情況。以下是兩者之間的主要差異：
包租
- 定義：
- 包租是指房東將房屋整棟或整層出租給包租業者，業者再將這些房屋各別轉租給租客。
- 契約關係：
- 在包租模式下，房東與包租業者之間簽訂一個包租(轉租)契約。包租業者在成為二房東後，再轉租與最終租客簽訂租賃契約。
- 租金支付：
- 包租業者向房東支付租金，即使房屋空置或租客未按時支付租金，房東仍能穩定收到租金。
- 管理責任：
- 包租業者負責全面管理房屋，包括尋找租客、簽訂租約、日常維護、處理租務糾紛等。
- 風險分擔：
- 由於包租業者承擔了房屋空置率和租客拖欠租金的風險，房東的收入較穩定，但租金會略低於市場行情。
代管
- 定義：
- 代管是指房東委託代管業者管理房屋，業者協助房東進行房屋租賃管理，但不承擔房屋的租賃風險。
- 契約關係：
- 在代管模式下，房東與代管業者之間有管理服務契約。房東與租客之間簽訂租賃契約，代管業者僅作為仲介和管理者，如房東代理人。
- 租金支付：
- 租金由租客直接支付給房東，代管業者固定收取每月的管理服務費用。房東的收入與房屋的出租情況直接相關。
- 管理責任：
- 代管業者負責協助房東尋找租客、簽訂租約、收取租金、處理日常維護和租務糾紛，但不承擔租金拖欠或房屋空置率的風險。
- 風險分擔：
- 房東承擔租金收入不穩定的風險，但可以符合行情的租金收入，另外僅須支付代管業者每月固定的管理服務費用。
包租代管差異的結論
- 風險與收益：包租模式下，房東收益穩定，但租金可能低於市場價；代管模式下，房東收益波動較大，但可能獲得符合行情的租金收入。
- 管理責任：包租業者承擔全面管理和風險，代管業者僅負責房東代理人之管理工作，無需承擔租賃風險。
- 契約關係：包租模式中，房東與包租業者簽訂包租(轉租)契約；代管模式中，房東與代管業者簽訂管理服務契約，與租客簽訂租賃契約。
透過這些差異，房東可以根據自身需求和風險承受能力選擇最合適的租賃管理模式。
三、為什麼要找包租代管？包租代管優勢與好處
包租代管對房東來說提供了多方面的優勢，不僅可以減輕管理負擔，還能提升房屋的出租效益和租客的居住體驗。以下是詳細說明：
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節省時間和精力
- 減少管理負擔：專業包租代管公司負責所有租賃事務，房東無需親自處理租客的問題、收租、維修等繁瑣事務。
- 高效處理：專業包租代管公司擁有系統化的管理流程，能夠更高效地處理租賃和維護事宜，讓房東更省心。
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稅金減免
- 租賃所得稅優惠：參與政府認可的包租代管計劃，房東的租賃所得可能享有稅務優惠，包括租賃所得稅的減免或特定比例的租賃收入免稅，減輕稅務負擔。
- 其他稅務優惠：房東可能在財產稅或其他相關稅務方面獲得優惠政策，以鼓勵參與包租代管計劃。
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穩定的租金收入
- 固定租金收益：包租模式下，房東與包租業者簽訂長期租約，即使房屋空置或租客未按時繳租，房東仍能定期收到約定的租金，收入穩定可靠。
- 租金保證：包租業者通常提供租金保證計劃，確保房東不會因為租客拖欠租金而受損。
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專業化管理
- 租客篩選：公司能夠進行嚴格的租客篩選，確保租客的信用和可靠性，降低租賃風險。
- 合約管理：專業包租代管公司依照政府法規訂定合約，並可選擇公證，保障租賃雙方的權益。
- 全方位管理：包租代管業者提供全面的房屋管理服務，包括尋找租客、簽訂租約、收取租金、處理租務糾紛、日常維護等，房東無需親自處理繁瑣的管理事務。
- 維修和保養：包租代管業者負責房屋的日常維修和保養，確保房屋狀況良好，延長房屋使用壽命。
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減少空置風險
- 租客來源：包租代管業者通常擁有廣泛的租客資源和市場宣傳渠道，能夠迅速找到合適的租客，降低房屋空置風險。
- 快速出租：專業業者的租賃團隊可以更高效地進行房屋展示和租客篩選，縮短房屋空置期。
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提高出租率和收益
- 市場推廣：專業包租代管公司有豐富的市場推廣渠道和經驗，能夠更快找到合適的租客，提高房屋的出租率。
- 租金管理：包租代管公司負責代收租客押金及租金，並能夠催收確保租金按時到賬，減少租金拖欠的風險。
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政府補貼和支持
- 政策支持：參與政府推動的包租代管計劃，房東可能獲得租金補貼、裝修補助等政府支持，降低投資風險和成本。
- 社會形象提升：參與包租代管計劃，房東為推動租賃市場的健康發展作出貢獻，有助於提升自身的社會形象和責任感。
- ▶ 瞭解更多：社會住宅包租代管有哪些優惠？
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專業維護和修繕
- 定期檢查和維護：包租代管公司可定期對房屋進行檢查和保養，及時發現和解決潛在問題，保持房屋良好狀況，以利未來招租。
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提升租客滿意度
- 優質服務：專業包租代管公司能夠提供更好的租客服務，處理租客的需求和問題，提高租客的居住品質及滿意度。
- 維護良好關係：包租代管公司能夠維持良好的租客關係，減少租客流動率，保持穩定的租金收入。
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增值服務
- 現代化管理：許多包租代管公司利用現代化管理系統，如在線支付、電子簽約和維修報告等，提高管理效率和便利性。
- 市場建議：包租代管公司能夠提供市場分析和建議，幫助房東制定更好的租賃策略和定價。
對房東而言，加入包租代管不僅可以享受稅金減免和穩定的租金收入，還能夠獲得專業化的管理服務和政府的政策支持，減少空置風險，並提升出租率和收益。專業的維護和修繕服務，更能確保房屋狀況良好，進一步提高租客的滿意度與租賃體驗。這些好處使得包租代管成為房東管理房屋的一個理想選擇。
四、誰適合找包租代管公司？
1. 沒有時間處理租賃事務的房東：
如果您日常工作繁忙，沒有時間親自處理尋找租客、簽訂租約、收租金以及應對租賃糾紛等事務，那麼包租代管公司可以幫助您大幅減少時間投入。這類服務可以讓房東專注於其他事務，同時確保房屋被專業管理。
2. 缺乏租賃經驗的房東：
對於缺乏租賃經驗的房東，面對租客篩選、法律文件處理、房屋維修保養等問題可能會感到棘手。包租代管公司擁有豐富的經驗和專業知識，可以有效降低租賃風險，讓房東無需擔心管理過程中的細節問題。
3. 期望穩定收租金的房東：
若房東希望能夠穩定地收到租金，而不願意承擔空屋風險，包租代管公司通常能夠提供租金保證計劃，即使在房屋空置期間，房東也能定期收到租金，確保收入穩定。
4. 房屋狀況較為老舊的房東：
如果您的房屋年久失修，且沒有預算進行翻新，包租代管公司能夠承租房屋並進行翻新，然後再轉租給租客。這樣的模式不僅節省了房東的翻新成本，還能提高房屋的租賃價值。
5. 希望減少管理壓力的房東：
包租代管公司提供全方位的管理服務，包括租客篩選、租賃契約管理、日常維修保養等。這對於不希望親自管理房屋的房東來說是一個理想的選擇，能夠大幅減少管理壓力。
6. 期望參與政府政策支持的房東：
若房東希望參與政府的租賃市場計劃，包租代管公司通常能夠協助申請相關的租金補貼、稅務減免或其他政策支持，進一步降低投資風險和成本。
總結來說，對於沒有時間、經驗不足、希望穩定收租或減少管理壓力的房東，包租代管公司提供的專業服務可以成為理想的選擇，幫助房東在租賃市場中獲得穩定的收益與優質的租賃體驗。
五、包租代管費用有多少？包租代管收費計算
包租代管服務大幅減輕了房東的負擔，從房客帶看到租賃後的房屋管理，包括屋內設備的維護修繕，皆由代管業者全權處理。此外，房東無需擔心租金空窗期，合約期間內即使房客退租，也不會影響固定的租金收入，讓房東獲得更穩定的收益保障。
包租、代管 差在哪？包租代管比較
| 包租業者 | 代管業者 | |
| 房屋出租 | Ｖ | Ｘ |
| 房屋管理 | Ｖ | Ｖ |
| 空置風險 | 由業者承擔 | 由房東承擔 |
| 相似角色 | 二房東 | 房東代理人 |
包租代管費用一覽表
| 包租代管 | 逸台北 | 一般業者 | 社會住宅 |
| 包租承租費用 | 市價約70% | 市價約50%~60% | 市價80% |
| 代管管理費 | 約10% | 約15% | 免費 |
包租代管有稅額優惠？包租代管免稅額介紹
| 租賃稅基差異 | 屋主端 | 業者端 | |||||
| 房東自租 | 公益出租人 (房客申請租金補貼) |
委託 一般包租代管 |
加入 社宅包租代管 |
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| 地價稅 | 1% | 0.2% | 1% | 0.2% | |||
| 房屋稅 | 1.5%～3.6% | 1.2% | 1.5%～3.6% | 1.2%
|
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| 租賃 所得稅 |
列舉扣除 | 逐項列舉 | |||||
| 標準扣除 | 租金收入的43% | 租金收入的53% (6千~2萬) 租金收入的43% (2萬以上) |
租金收入的60% | ||||
| 綜所稅免稅額 | 每屋每月 1萬5千元 |
每屋每月 6千元 |
每屋每月 1萬5千元 |
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| 其他優惠 | 3費補助 (保險費、修繕費、公證費) |
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包租代管案例比較：包租代管費用與收入試算
| 小傑是房東，市場租金是20,000元/月，該選自行出租還是包租代管呢？ | |||
| 項目 | 自行出租 | 一般包租代管 | 社會住宅包租代管 |
| 租金 收入 |
20,000 元 | 20,000 元 | 包租：16,000（市價8折） 代管：18,000（市價9折） |
| 包租 費用 |
無 | 租金承租約70% | 無 |
| 代管 費用 |
無 | 租金管理費約10% | 無 |
| 租賃 所得稅 |
必要扣除額 43 % | 每月租金6,000免稅/屋 租金收入的53% (0.6萬~2萬) 租金收入的43% (2萬以上) |
每月租金15,000免稅/屋 租金收入的60% |
| 所得稅 試算 |
20,000＊(1−43%)＊12＊20%=27,360 | [(6,000*0%+(20,000-6,000)*(1-53%)*12*20% =15,792 |
(20,000-15,000)＊(1−60%)＊12＊20%= 4,800 |
| 房屋稅 | 1.5%～3.6% | 1.5%～3.6% | 台北市 0.6% 其他縣市 1.2% |
| 地價稅 | 1% | 1% | 0.2% |
| 政府 補助 |
無 | 無 | 1.房屋修繕費10,000元/年
2.居家安全保險費3,500 元 3.公證費3,500 元 |
「逸台北」具備豐富的管理經驗與專業的不動產知識，讓房東免去與租客溝通的繁瑣事務，替您篩選合適的租客，協助完成租賃契約的簽訂、租金代收代付、房屋定期檢查與維修，幫助房東節省時間，專注於其他事務。
此外，「逸台北」還提供增值服務，如老屋改造、軟裝設計、短期出租等，這些服務不僅能確保房屋有穩定的租金收益，還能提升房屋的市場價值，為未來出售時爭取更高的價格。同時，透過包租代管公司，房東還能享有稅賦減免等優惠，相較於自行出租，扣除成本後的實際收益差異不大，卻能省去大量維護管理的時間與精力。
六、包租代管業者怎麼選？好的包租代管公司必備條件
選擇一家好的包租代管公司，能夠確保房屋管理的高效和專業性，最大化房東的收益並提供優質的租客服務。以下是好的包租代管公司推薦因素：
1. 專業經驗和聲譽
- 豐富的管理經驗：包租代管公司應具有多年累積的不動產物業管理經驗，能夠應對各種房屋租賃相關問題。
- 良好的市場口碑：包租代管公司應在市場上擁有良好的聲譽，過往客戶的評價可以作為重要的參考依據。
2. 完善的服務內容
- 租客篩選：公司應具備嚴格的租客篩選機制，包括背景調查和信用評估，以確保租客的可靠性。
- 租賃合約管理：公司應能提供專業的租賃合約管理，確保合約的合法性和全面性。
- 租金管理：應具備高效的租金收取和管理系統，確保租金按時到賬。
3. 及時性維護和修繕
- 快速反應：公司應能夠快速處理租客的維修需求，並即時回報房東資訊且安排專業的維修人員進行查檢或修繕。
4. 法律支持
- 法律支援：公司應熟悉並保持就業人員隨時更新租賃專法相關規定與知識，在遇到租賃糾紛時，能夠提供法律建議和支援，保護租賃雙方的權益。
5. 客戶服務
- 良好的客戶溝通：公司應提供優質的客戶服務，隨時解答房東和租客的疑問。
- 24/7支援：能夠提供全天候的緊急支援服務，應對突發情況。
6. 系統管理
- 現代化管理系統：利用線上房屋管理系統，提供在線租金支付、維修申報、即時通知等便捷服務。
- 數據分析：通過數據分析優化租賃策略，提高出租率和收益。
選擇好的包租代管公司，可以讓房東放心將房屋交給專業團隊管理，同時也能提升租客的居住體驗。
逸台北包租代管公司推薦服務
【逸台北innapartment】是雙北地區知名的專業包租代管公司，一群年輕化且擁有專業的不動產背景顧問團隊，致力於提供「房東與房客」在不動產物業管理上，實行一條龍服務的包租代管公司。
以下是逸台北包租代管公司服務介紹：
- 委託管理：包租代管、代租代管、合作代理、合作拆帳
- 租屋找房：短期租屋、長期租屋
- 租賃管理：線上化租賃管理系統、租金評估分析表、租金收益支出表、優質廠商專業管理團隊
- 裝修改造：隔套工程、老屋改造、軟裝設計
- 顧問諮詢：買賣置產規劃、稅務諮詢建議、租金投報分析
房東該如何挑選？優質包租代管公司總結
逸台北包租代管服務以其專業、經驗、高效和全方位的服務優勢，依據不同的房東需求，打造出除「包租代管、代租代管」模式外，還新增「合作代理、合作拆帳」兩種多元化委託服務模式，以創造房東資產價值最大化。
另外以無憂的房屋管理模式，節省房東的時間與精力，並為租客提供了優質的居住環境。如果您是房東，希望省心省力地管理房屋，或者您是租客，希望找到可靠的出租房源，無論是『短期租屋或是『長期租屋』，逸台北都能夠為您提供滿意的解決方案。