文章取錄至法律知識+：https://lawdb.tw/2023/11/01/f231101/
當下台灣的房市穩定增長，許多人選擇投資房產，以期穩固財務。有些人則考慮將房屋出租作為二次投資。不過出租房屋並非沒有風險，一旦遇到不良租客，可能會對您的房子造成難以收拾的混亂！以下將針對問題進行說明。
是否該交由房仲協助出租呢?
當你考慮將房屋出租時，首要問題是如何進行出租。你是想自行處理租務？或者考慮採用包租代管的方式？讓我們來進行比較，幫你了解哪種方式更符合你的需求，讓你在開始前能有更清晰的規劃！
此外住宅法也有新增減稅措施。除了一般包租代管的租稅優惠外，若房屋作為包租代管的社會住宅，將享有更多稅收優惠，包括綜所稅免稅額提高至1.5萬元，租金所得必要費用率提高至60%。
| 租屋仲介 | 自行出租 | 包租 | 代管 | |
| 優點 |
|
|
|
|
| 缺點 |
|
|
|
|
租屋時該怎麼篩選房客？
如果你計畫自己帶看房屋，避免房客品質問題，保持房屋整潔，避免成為蟑螂屋或垃圾房，首要的是在出租之前進行嚴謹的房客篩選，以免引發後續的法律問題。
在選擇房客時，可以考慮以下幾個條件進行適度篩選：
- 房客的職業（學生、公務員或社會地位較高者為優選）
- 是否持有良民證
- 房客的年齡（避免租給未滿18歲或年紀過大者，避免問題）
- 在帶看房屋時觀察房客的品性
這些條件可供參考，但不必拘泥，最終仍需視房屋所在地區等實際情況進行調整。
租賃契約的制定方式？
當討論租賃契約該如何制定時，我們先來了解租賃契約的樣式。
一般而言，租賃契約的樣式相當固定，且其實不需要自行擬定，因為在書局或超商都有販售標準格式的租賃契約，可以省去很多瑣碎事務。
但需額外注意的是，儘管有標準契約，卻還有彈性空間可供雙方自行修改。因此，諸如違約金額、租約期限、租金支付日期等事項，均可由雙方另行同意約定，以避免因雙方對契約了解不足所帶來的爭議。
想提前終止合約？不能單方面付違約金趕人走。
即使你想要終止租約，但房客沒有違約，單方面付違約金讓對方搬走是不行的。根據我國民法的規定，契約一方違約並不代表自動無效，即使支付違約金，合約也不一定會解除。合約終止需要雙方同意或是擁有終止權的一方同意才能生效。
換句話說，即使你支付違約金，若房客不同意終止合約且不願搬離，合約仍然有效。你無法單方面決定。若你希望終止合約，可以等到租期屆滿，或者與房客好好溝通，給予他一段時間來同意搬離。
房客造成亂象，應該怎麼應對？可以提告嗎？
遇到租約期間房客的不當行為，或許會讓人感到頭痛。這種情況可能包括房客毀損物品、拖欠租金、在租屋內騷擾其他人、甚至於非法行為等。當你遇到這些問題時，有一些法律上的措施可供你採取行動：
- 首先，為了限制損失擴大，你可以嘗試與房客解約。通常租賃契約會保障雙方的契約權利，所以房東若發現房客造成混亂，有權解除合約，以減少進一步損害。
- 接著你可以向房客索取違約金或損害賠償金，要求他們修復或支付損害。這可以獲得應有的補償金額，同時收取違約金。
- 如果對方不願支付或修復損害，你可以透過律師的存證信函或調解程序，甚至提起民事訴訟來解決爭議。
- 另外，若房客不願意離開，在解除合約後，你也可以向警方提報「侵入住居罪」，以協助達成將其撤離的目的。
房客自殺是否可向其家人求償？
房客在租屋處自殺，可能使該處被認定為「凶宅」，可能影響到房屋的市場銷售，房東因此可能遭受實質損失，且房東有權向房客的家人提出賠償請求。雖然法律對此問題看法有爭議，但若法院認可凶宅對房屋價值造成損害，家人可能需要承擔部分債務並可能需賠償房東損失。
