你可能會好奇，為什麼 ” 包租代管 ” 變得如此受歡迎？ 為什麼越來越多的房東選擇使用代管服務呢？ 今天我們將解釋這些問題，並重點關注 “社會住宅代管” 的相關內容。 讓我們一起深入了解吧！…
包租、代管差別是什麼
” 包租代管 ” 和 “社會住宅代管” 這兩個名詞在租賃市場中變得相當常見。 ” 包租代管 ” 意味著房東採用合格的代管公司，將他們的房屋委託出租和管理。 而 “社會住宅代管” 最大的區別在於這些房屋是否納入社會住宅計劃（即政府的代管計劃）。
你可能會好奇，為什麼 ” 包租代管 ” 變得如此受歡迎？ 為什麼越來越多的房東選擇使用代管服務呢？ 今天我們將解釋這些問題，並重點關注 “社會住宅代管” 的相關內容。 讓我們一起深入了解吧！
*好消息，包租代管的稅收優惠延長啦！最初的截止日期是2023六月，但現在行政院已經宣布將其延長五年，這意味著稅收優惠將一直持續到 2028 年 6 月。 未來採用包租代管的房東可以繼續享受綜合所得稅、房屋稅和地價稅的減免。 除此之外，政府最近還推出了「社會住宅包租代管第4期計畫」，為房東和房客提供更多的便捷服務！ 想要了解包租代管的優勢和不足嗎？ 快來看看，找出如何讓你的房產出租更划算！
什麼是包租代管？包租和代管有何不同？
根據「租賃住宅市場發展及管理條例」的規定，「包租代管」可以分為兩部分：包租和代管。
包租是甚麼?
「包租」是指房東委託包租業者將他們的房產出租給租客，包租業者負責簽約和後續的房屋管理。
簡而言之，如果你是房東，你可以和包租業者簽訂租賃協議，每個月收取固定租金，而包租業者將負責管理房產；如果你是租客，包租業者就是你的房東，你需支付租金給包租業者，並向他們反映房屋相關的問題。包租業者在這種情況下被稱為「二房東」。
代管是什麼？
「代管」涉及房東和租客簽署租賃合同，由代管業者擔任「媒合」的角色，並「代替房東管理房屋」，負責管理但不包括出租。
對於房東來說，他們需要負擔初始的出租責任，但之後的房屋管理事務將由代管業者處理。而對於租客，一旦與房東簽署租賃合同，未來的房屋維護問題將直接向代管業者尋求幫助，代管業者在這種情況下充當「房東代理人」的角色。代管業者作為中介可以幫助簡化房東管理房屋的繁瑣工作，同時減少房東和租客之間的摩擦。
包租代管比較
這是租屋時最常見的問題，通常是以「是否有獨立衛浴」作為區分的標準。如果有獨立衛浴，就是套房；如果沒有獨立衛浴（需要和室友共用浴室），則是雅房。
不過如果你問：“即使是雅房，但有專屬的衛浴呢？”那就另當別論了。
| 包租業者 | 代管業者 | |
| 房產出租 | Ｖ | Ｘ |
| 房產管理 | Ｖ | Ｖ |
| 空置風險 | 由業者承擔 | 由房東承擔 |
| 相似角色 | 二房東 | 房東代理人 |
包租代管費用
一般包租代管費用
在一般包租代管中，由於包租業者必須承擔租賃風險，通常會收取租金的1 到3 成，這意味著房東只能獲得租金的7 到9 成；而代管業者由於不必承擔租賃風險，通常 只會收取租金的1 成，所以房東可以獲得租金的9 成。
社會住宅包租代管費用
對於社會住宅包租代管，通常不需要額外費用。 儘管房東必須以市場租金的 8 折價格租給包租業者，但他們可以享受稅收減免和住宅維修等相關優惠。
然而，有長處也有短處。因為這些獨立套房通常位於多層樓的建築物中，所以通常需要支付較高的「管理費」。此外投資者為了追求更高的利潤，可能會非法將房間進行樓中樓的改建，雖然看起來增加了居住面積，但實際上也存在一定的安全風險。
社會住宅包租代管
「社會住宅代管」概念是一種社會住宅的租賃模式，這不同於政府興建的社會住宅，而是通過政府提供獎勵和補貼，吸引房東與符合政府規定的代管機構（參與社會住宅代管計劃的租賃服務提供者）合作，由這些代管機構負責後續的租賃和管理。
社會住宅代管與政府興建的社會住宅不同，因為它不僅可以善用現有的私人住宅，還可以減輕地方政府直接建設社會住宅的財政負擔，使政府提供的住宅資源能夠更有效地運用，以照顧更多的租房人。
對於房東來說，社會住宅代管允許他們通過委託代管機構租賃和管理房屋，以換取穩定的租金收益，以及享受減稅和維護費用補貼等福利。對於租房者來說，他們可以以市價八折的價格租住社會住宅，並獲得租賃合同的公證費用補貼，從而確保租賃合同的安全性。同時，如果房屋存在問題，他們可以直接向代管機構反映，節省了與房東溝通的時間。
社會住宅包租代管享有哪些福利？
社會住宅包租代管的福利包含在內政部營建署提出的「包租代管333」政策中。 333代表著「3種減稅（綜所稅、房屋稅、地價稅）」、「3種費用補助（公證費、維修費、保險費）」以及「3年的服務（租賃租約3年，代管租約1年，之後可續約）」。
不過，不同的代管業者和地方政府可能提供不同的福利內容，因此可參考下面提供的業者清單和地方政府的公告以獲得詳細資訊。以下是「包租代管333」的相關福利內容，供大家參考。
| 福利項目 | 福利說明 | |
| 3 種稅額減免 | 綜合所得稅 | 免稅額：15,000 元
必要費用扣除率： 60% |
| 房屋稅 | 自用住宅優惠稅率： 1.2% | |
| 地價稅 | 自用住宅優惠稅率： 0.2% | |
| 3 種費用補助 | 修繕費補助 | 10,000 元 / 年 / 屋 |
| 居家安全相關保險 | 3,500 元 / 年 / 屋 | |
| 公證費 | 4,500 元 / 次（雙北）
3,000 元 / 次 （其他縣市） |
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社會住宅包租代管第四階段計畫——300億元租金補貼計劃現已展開！
自 7 月 3 日起，「社會住宅包租代管第四階段計畫」正式啟動，以支援政府的 300 億元租金補貼計劃。在此計劃中，包租代管業者將協助租戶確認他們的租金補貼資格，租戶只需比較租金補貼和包租代管租金補助的金額，然後選擇最適合他們的住房補貼選項。此外，對於房東，這並不會帶來額外的負擔，甚至在計劃整合租金補貼的情況下，他們還可以獲得租賃管理服務和稅收減免等額外優惠。
藉由通過參與中央政府擴大的 300 億元租金補貼計劃，將某部分的租金補貼轉移到包租代管計劃，以加速實現 8 萬戶的計劃目標。
社會住宅包租代管的優缺點
前文提及了包租代管的基本概念以及相關優勢，現在讓我們進一步探討包租代管的優缺點，供讀者參考，以判斷是否符合個人需求。
社會住宅包租代管的缺點
‧ 租金低於市場價格：
社會住宅包租代管的租金通常是市場價格的 8 到 9 折。儘管租金較低，但由於房東仍可享受綜所稅、房屋稅、地價稅等稅收減免，且無需自行管理房屋，因此對房東仍具有吸引力。
‧ 無法自行選擇租戶：
如果選擇包租業者，房東無法自行選擇租戶，但包租業者會以專業標準進行租戶篩選。如果選擇代管業者，房東可以自行篩選租戶，但租戶必須符合社會住宅的資格標準。
‧ 申請手續繁瑣：
對於房客而言，由於社會住宅包租代管的資格要求較為嚴格，因此申請過程可能比較複雜，但考慮到較低的租金，準備必要文件以減輕財務負擔似乎是可以接受的。
‧ 長期合約，不適合短期出租：
通常情況下，與包租代管業者簽訂的租賃合約至少為一年，因此如果您是打算短期出租的房東，包租代管可能不是最適合的選擇。
社會住宅包租代管的優點
‧ 租賃契約具有公證效力：
前文提到，社會住宅包租代管提供「公證費補助」，允許包租業者和租戶辦理公證，從而確保租賃契約的合法性。依照現行規定，台北市及新北市每宗租賃契約可獲得的最高補助金額為新臺幣 4,500 元；其他直轄市及縣（市）每宗租賃契約最高補助金額為新臺幣 3,000 元。
‧ 選擇包租業者，每月穩定收租不間斷：
若房東與包租業者簽訂長達 3 年的租賃契約，通常依約房東每月都能收取租金，即使房屋未出租，包租業者仍須支付租金給房東。因此，房東可將房屋閒置風險轉嫁至包租業者；但若選擇代管業者，則房東需自行承擔房屋閒置的風險。
‧ 無需親自管理房客和房屋，節省時間和煩惱：
由包租代管業者代為管理房客和房屋，處理所有修繕維護和房屋爭議，使房東免於親自應對，大大節省了時間和麻煩。
包租代管案例對比
在閱讀上述包租代管的相關說明後，或許大家仍有疑問，即包租代管和社會住宅包租代管之間的區別。這裡，我們將透過案例來幫助您進行比較，以了解自行出租和參加包租代管計畫能夠省下多少費用：
| 案例假設 | |||
| 如果您是房東，市場租金是 20,000 元/月，要選自行出租還是包租代管呢？ | |||
| 項目 | 自行出租 | 一般包租代管 | 社會住宅包租代管 |
| 租金
收入 |
20,000 元 | 20,000 元 | 包租：16,000（市價 8 折）
代管：18,000（市價 9 折） |
| 包租
費用 |
無 | 租金 ＊ 10 ～ 30% | 無 |
| 代管
費用 |
無 | 租金 ＊ 10% | 無 |
| 租賃
所得稅 |
必要扣除額 43 % | 必要扣除額 43 % | 每月租金 15,000 免稅
超過部分減免 60% |
| 所得稅
試算 (註1) |
20,000＊12＊(1−43%) ＊20% = 27,360 | 20,000＊12＊(1−43%)＊20% = 27,360 | (20,000-15,000)＊12＊(1−60%)＊20% = 4,800 |
| 房屋稅 | 1.5%～3.6% | 1.5%～3.6% | 台北市 0.6%
其他縣市 1.2% |
| 地價稅 | 1% | 1% | 0.2% |
| 政府
補助 |
無 | 無 |
|
*所得稅試算以月租金 20,000 元、薪資級距 20% 做計算
透過上述案例，我們可以發現社會住宅包租代管的租金收入較低（約減少 20%，即 4,000 元），但在所得稅方面節省了高達 23,000 元。此外，地價稅和房屋稅也能夠享受自用住宅的優惠稅率，同時還有額外的修繕費和保險費補助可獲得！
換言之，房東參加社會住宅包租代管計畫，不僅無需擔心高額的稅款，反而能夠節省更多開支。不過，筆者也要提醒各位，每個地區的租金和房價情況各有不同，建議各位房東可以參照上面的表格，列出可能的收入和成本，以實際計算您的盈虧和潛在優惠。
如何提出包租代管申請？
倘若您也是一名房東，正考慮是否應該委託包租代管公司協助您代管出租和管理，那麼除了瞭解包租代管的規定和費用之外，您也應首先瞭解如何提出包租代管的申請流程：
如果你也是房東，目前也在煩惱要不要委託包租代管業者協助代為出租、管理，除了認識包租代管的規定及費用，一定也要先認識申請包租代管的流程：
| 包租代管
申請人 |
房東 |
房客 |
| 適用
身份 |
|
|
| 包租代管
業者 |
||
| 申請
文件 |
|
|
| 申請
流程 |
詳細流程可參考下圖 |
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包租申請流程
*圖面來源為：內政部不動產資訊網
代管申請流程
*圖面來源為：內政部不動產資訊網
包租代管的最新資訊！
包租業轉租實價登記以避免罰款！
台灣立法院於2023年1月修改《租賃住宅市場發展及管理條例》，並將這項修正於2023年9月1日生效。主要的改變涉及包租業的轉租條件，旨在促進租賃市場的透明度。根據新的規定，包租業者在進行轉租時必須進行實價登記。此外，原有的包租代管業者需在簽約後的30天內提供相關資訊給政府。
如果包租業者未按期提交登記資訊，或提供虛假的租金或面積資訊，將面臨直轄市、縣市主管機關1萬至5萬元的罰款，並要求其限期改正。如果未能改正，將面臨6000元至3萬元的罰款。包租業者或次承租人如規避、妨礙或拒絕查核，則可處以3萬至15萬元的罰款。
包租代管租約不合格！
消費者保護局公布的「112年度住宅轉租定型化契約查核」結果顯示，全國市佔率較高的25家包租業者所使用的50份住宅轉租契約書中，有18份不符合要求，不合格率達36％，其中台北市有10份！總共查核750項次，有219項次不符合規定，項次不合格率達到29.2％。
包租代管4.0
截至2023年3月，包租代管已成功媒合6.4萬戶。接下來，「包租代管4.0」的目標是達到8萬戶，並將進一步放寬長者換居的限制。以前只能將私宅換成私宅，但之後也可以將私宅換成公宅！
國有房地標案方式
國有房地每10戶為一單位進行公開招標，租賃期為5年，並可根據原租約的條件和租金進行最多5年的續租。
國有房地標案的基本價格
基本價格是房屋和土地價格的總和，房屋價格按照其實際價值的10％計算，而土地價格根據公告的地價的5％計算每年的租金。如果無人競標，則可以視情況降低底價。根據這種計算方式，租金通常比市價便宜約3至4成！
包租代管常見問題
Ｑ：我已經領取租金補貼或是房東是公益出租人，是否還能參加社會住宅包租代管計畫？
Ａ：當然可以！不管您是正在領取租金補貼的租客還是房東是公益出租人，您都有資格參與包租代管計畫，享受相應的優惠和服務。但請注意，對於租客而言，在社會住宅包租代管下，租金打折優惠與租金補貼不可同時適用，您需要選擇其中一種。
Ｑ：如果我的租屋處已經是包租代管，還能申請 300 億擴大租金補貼嗎？
Ａ：包租代管適用租金補貼的情況如下：
社會住宅包租代管：如果您的租屋處是社會住宅包租代管，您可以選擇繼續領取租金補貼，但您的租金不再享有打折優惠。
一般包租代管：如果您的租屋處只是一般包租代管，只需提供相應的合同資訊，或請包租代管業者協助提供必要文件，您仍然可以申請租金補貼。
需注意，對於一般包租代管房屋，有些審查機構可能會要求房客提供「房東轉租同意書」，如果需要進一步補充文件，建議在租房之前與業者討論相關事宜。
Ｑ：我已經租出去的房子還能參加包租代管計劃嗎？
A：可以的，但已經租出的租賃住宅和承租人必須符合「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」的要求。換句話說，如果房東選擇參加社會住宅包租代管計劃的包租或代管方案，需要重新與業者或房客簽訂租賃協議，具體辦理方式取決於房東所選的方案。
Ｑ：如果將房屋登記為社會住宅，是否會有稅收問題？
Ａ：根據租賃專法第23條的規定，住宅所有權人所簽訂的租賃契約資料，除用於減稅之外，不得作為查核住宅所有權人租金收入的依據。因此，參與社會住宅包租代管的租賃契約僅能用作稅收減免的證明，不得用於其他目的。換句話說，稅務機關無法依據這份契約查核房屋的租金收入是否已經納稅（稅務機關必須透過其他方式證實）。
Ｑ：如果房客間無親屬關係，是否有資格參與社會住宅包租代管計畫？
Ａ：當然，根據「社會住宅包租代管第三期計畫執行要點」第 30 點的規定，無論與申請人是否為家庭成員或有親屬關係，只要以「共住」的方式申請社會住宅包租代管即可。
Ｑ：社會住宅包租代管和公益出租人的稅務優惠有何不同？
| 項目 | 房屋稅 | 地價稅 | 租金所得稅 |
| 一般性出租 | 房屋稅率：
2.4% or 3.6% |
地價稅率：
1%～5.5% |
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| 公益出租人
（同意房客申請租金補貼） |
自用住宅優惠稅率：1.2% | 自用住宅優惠稅率：0.2% |
|
| 包租代管 | 自用住宅優惠稅率：1.2% | 自用住宅優惠稅率：0.2% |
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