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台灣的房價近年來持續上升，為了遏制投資客將大量資金注入房地產市場，政府相繼實施了房地合一稅、限制核貸數額，並推出社會住宅計畫。而社會住宅計畫又分為新建社宅和包租代管兩種模式，後者主要是為了彌補前者的房屋數量不足。那麼，什麼是「包租代管」呢？請參閱我們以下詳盡的說明。
何謂包租代管？
「包租代管」一詞出自《租賃住宅市場發展及管理條例》，目前台灣約有300萬人因居住或就學需求而租賃房屋。然而，長期以來，租屋族一直面臨著許多租賃問題，包括住宅資訊不對等、權利義務模糊不清，以及缺乏專業經營管理等。再加上買房的高昂價格，使得政府不得不正視國內租屋議題。最終，政府制定了《租賃住宅市場發展及管理條例》，該條例於2018年生效，旨在逐步使過去隱藏在幕後的租賃市場更加透明。
過去房東若希望出租閒置的房屋，通常只能依賴自己張貼租賃廣告或尋求房仲仲介的幫助。一旦找到房客，還必須自行處理租賃合同，以及各種維修和保養問題。這種租賃方式對於擁有多個房產或缺乏管理時間的房東來說相當具有挑戰性。為了解決管理困難的問題同時彌補社會住宅不足的現況，政府推出了「包租代管」的租賃方式。房東將房屋交由專業業者（物業管理公司）代為經營和管理，從而讓有租賃需求的民眾能夠享有居住權利。這種方式主要分為「包租」和「代管」兩個部分，以下進一步介紹：
「包租」是指業者與房東簽訂為期3年的租賃契約，業者承租房屋後再轉租給房客，並全面負責房屋管理。所有住宅問題都由業者承擔，這對於擁有房產卻沒有時間或不願處理煩事的房東來說，是一種合適的選擇。
「代管」則是指房東委託業者代為管理房屋，業者充當「房東代理人」的角色，協助房東尋找房客並簽訂租賃合同。但業者只負責房屋的管理，而不負責承租問題。因此在房屋尚未出租時，房東必須自行承擔租金的空置期。
包租代管的兩種模式有何不同？
我們以表格來介紹包租和代管其中的差別：
| 方案名稱 | 包租方案 | 代管方案 |
|---|---|---|
| 房客申請資格 | ●一般住戶 ●弱勢住戶 |
●一般住戶 ●弱勢住戶 |
| 房屋空置期 | 無空窗 | 有空窗 |
| 糾紛處理 | 1.由業者面對房東和房客處理 2.部分適用消費者保護法 |
1.業者協助房屋和房客處理 2.部分適用消費者保護法 |
| 風險評估 | 1.業者須承擔大部分責任 2.風險成本須由業者負擔 |
1.業者較無責任 2.風險成本由房東負擔 |
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包租代管的費用如何計算？
在包租業者的情況下，通常會以市場價格的8折向房東租賃住宅，然後以8折價格轉租給一般房客，對於弱勢群體則可能是7折或5折，且政府將補貼差額。對於代管業者，他們會向一般房客收取市場價格的9折租金，然後將租金轉交給房東，對於弱勢群體的租金也可能是7折或5折，政府同樣補貼差額。
由於政府直接補助業者的仲介費用和包租代管費用，因此房東無需支付這兩項費用。至於弱勢群體的房客，雖然需要支付全額租金，但他們可以申請租金補貼，政府會將補貼匯入申請人的帳戶。
至於如何確定房屋租金的市場價格呢？目前的做法是由業者提供3家以上相鄰、相關或相似物件的租金市場行情資料作為依據，供地方政府審核，各地方政府則自行制定相應的審查機制。
包租代管有哪些優惠政策？
為了鼓勵房東和房客參與包租代管的租賃計劃，政府提供了「3稅有減免、3費有補助、3年有服務」的333優惠政策：
給予房東的優惠：
- 綜合所得稅減免：每房每月租金收入在1萬元以下，可免除繳納綜合所得稅，若租金超過1萬元的部分，房屋必要損耗支出費用可再減除60%的稅金。
- 房屋稅和地價稅減免：這些稅款屬於地方性稅項，由中央授權的直轄市和縣(市)政府制定，可以適當減免。
- 修繕費用補助：提供每房每年1萬元的修繕補助，甚至每次每件公證費用可獲得3000元的補助。此外，包租代管計劃還包括每年的居家安全險費用補助，每房每年最高可獲得3500元的補助。
給予房客的優惠：
政府提供租金差額和公證費的補助，讓房客能以更實惠的價格租住心儀的物件，減輕他們的經濟負擔。
包租代管主要旨在透過減稅和補助措施，吸引房東租出閒置的房屋，使房客能以較低的租金獲得住宅，實現居住正義同時也增加業者參與的意願，實現共贏的局面。
包租代管的優缺點是什麼？
當然，一些房東對於包租代管仍然存在疑慮，因此在PTT等社群平台上提出問題。根據網友們的經驗分享，我們整理了包租代管的優缺點分析：
包租代管的優點：
租約具公證效力：具有公證合約的租約，可用於報案處理賴皮房客問題。
可託業者選房客：業者作為第三方，可以要求房客提供財力證明，減少未來租金未收的風險。
每月能固定收租：無需擔心租金未能如期收到，並且還能獲得每年1萬元的修繕補助。
每年有抵稅額度：租金收入可以用於抵稅，提高了房東出租意願。
每年有補貼費用：政府提供修繕、居家安全險費用、租金和公證費用的補助，減輕了房東和房客的負擔。
租金比市價低廉：不論是包租或代管方案，租金通常較市價低。
房東管理麻煩少：業者負責處理所有管理、修繕和糾紛解決等問題，適合沒有時間或不想處理繁瑣事務的房東。
包租代管的缺點：
有固定簽約期限：包租業者通常和房東簽訂3年契約，再轉租給房客；代管則要求至少1年的租約，可續租2年。若需要短期租賃，這些方案可能不太適合。
包租業者風險高：包租業者充當二房東角色，需承擔高風險成本。
代管可能有空置期：代管業者僅負責管理住宅，無法保證固定收入，因此可能有空屋期風險，需要房東承擔。
包租代管常見問題和解答
Q：若房客損壞房屋，包租代管能協助處理嗎？
若採用包租方案，只要房東和業者簽訂的合約載明房屋要原樣返還，業者必須根據合約規定處理；若使用代管方案，代管業者將協助處理，若房東和房客簽訂的合約載明房屋要原樣返還，則由房客處理。
Q：合約到期後，如果不再出租但房屋損壞嚴重，誰負責修復？
在包租方案下，業者負責修復；在代管方案下，則由房東負責修復。
Q：如果房屋與租賃廣告上內容不符，會有什麼罰則？
根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第13條規定，媒體經營者若明知或可得知廣告內容不符實際情況，須承擔連帶賠償責任。另外，根據租賃住宅市場發展及管理條例第37條，租賃服務業者若廣告內容不實，規避或拒絕主管機關檢查業務，將面臨1萬元以上5萬元以下的罰鍰，限期未改正得按次處罰。
結語
無論租賃方式為何，都有其優點和缺點。總體而言，包租代管方案的優勢多於劣勢。然而，最終的選擇應視屋主的需求，是自己管理還是花費一些費用請專業人員管理。這也會影響到房客和業者的權益。對於有閒置房屋想要出租的房東來說，應根據自身需求選擇最適合的方案，以實現穩定的租金收入。