契約型態、租期與續約（包租 vs. 代租）

在社宅包租代管制度中，房東可選擇「包租」或「代租」兩種合作模式。兩者雖皆受政府補助與監理，但金流與權利義務略有不同：

公證與強制執行條款

依社宅包租代管要點，轉租契約必須辦理公證，確保租金與權利能依法執行。包租契約則可由房東與業者協議是否辦理；代租案則由雙方議定。辦理公證時，需在公證書中明確載明「逕受強制執行」條款，保障房東債權。

押金由誰保管？租金如何收？逾期怎麼辦？

• 押金：包租契約押金由房東保管；轉租契約押金由業者保管。代租案押金由房東保管。
• 租金支付：按月繳納，不得預收。
  • 包租契約：業者全額支付予房東。
  • 轉租契約：次承租人繳給業者。
  • 代租案：承租人繳房東，或由業者代收轉付。
• 若承租人延遲繳租，業者需先進行關懷並評估是否可申請代墊租金補助，避免影響房東收租。

租金補助與撥付流程（誰申請、誰收款）

在社宅包租代管體系下，租金補助依實際租金核計，每月最高金額依期別附表辦理。由租屋服務事業造冊向地方政府申請，經核定後再轉付房客或代墊予房東，確保金流透明。

房東若提供收租證明與帳戶資訊完整，可加快撥款時效。

共住（合租）規則與變更

合租在社宅包租代管中屬「共住」型態，申請人與共住者各自需通過資格審查，租金平均分攤，並各自計算補助。若共住者遷離，應書面申請變更，未覓得新共住者前，須重新簽約並由留下者平均負擔租金。

特殊情況：承租人死亡/入監、出租人過世如何處理？

若承租人於租期內死亡，可由繼承人終止租約或變更為新承租人續住至期滿；若入監或勒戒，原家庭成員得申請變更。若出租人死亡，繼承人需履行契約至期滿，多人繼承者需書面協議代表收租。

何時會停發補助或追繳？

• 租約提前終止或承租家庭持有自宅。
• 申請資料不實或重複領取補助。
• 房東與房客為直系親屬關係。

溢領補助需於一年內返還，可申請分期（最長一年、不計利息）。

可請領的服務費與代收代付項目

社宅包租代管制度提供多項補助：開發費、包管費、媒合費、代管費，以及修繕獎勵、公證費、居家保險、代墊租金等代收代付項目。第五期更新增換居戶搬遷費與租金差額補助，由地方政府審核撥款。

修繕獎勵、公證費與居家保險補助

• 修繕獎勵費：針對住宅必要設施、消防或無障礙改善，最長補助3年，須附施工前後照片與憑證。
• 公證費補助：包租案之轉租契約可申請；代租案視有無公證，未辦理視同放棄當次補助。
• 居家安全保險：原則須投保含跌價補償、火險、地震險，房東可獲每屋每年最高3,500元補助。

換居專案：搬遷費與租金差額補助

第五期社宅包租代管新增「換居專案」，針對年滿65歲或特定身障者，可私換私或私換公：

• 搬遷費：最高10,000元，一次為限。
• 租金差額補助：新承租租金高於既有住宅時，補貼差額一半，每月上限5,000元、最長36個月。

緊急代墊租金（承租人臨時困難時）

若承租人因突發事件陷入困境，可申請代墊租金，由政府先行墊付給房東。每案最多3個月租金、一次為限，並需簽署還款計畫，無息償還期最長一年。

管理、評鑑與在地加嚴規定

各縣市主管機關於委任期間內至少辦理一次評鑑，並得公開結果。地方政府亦可依地區需求加訂補充規定，報中央核定後施行，確保社宅包租代管制度長期穩定運作。

FAQ（常見問題）

Q1：包租案一定要保險嗎？
原則上須投保居家安全相關保險（含火險、地震險、跌價補償）。若保險公司不受理或有特殊情形可切結免保，但建議投保以確保自身權益。

Q2：公證費誰可以申請？
包租案的轉租契約與代租案中有公證的租賃契約都可申請補助。

Q3：修繕補助包含哪些？
包括契約附屬設備、消防安全、無障礙改善等，憑照片與發票申請，最長3年。

Q4：承租人繳不出租金我會收不到嗎？
若符合條件可由業者協助申請代墊租金，政府先墊付，承租人再分期償還。