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前言
目前市場房貸利率已降至1.31%低點，卻因銀行調整放款策略，使得核貸成數不斷下修。聯徵中心統計顯示，2025年第一季平均核貸成數僅78.09%，創近五年新低；平均利率則攀升至2.36%的高點。當遇到貸款成數不如預期，必須先釐清不同房屋類型對貸款成數的影響，再做好資金規劃。
7 種房屋類型可能影響貸款成數
| 房屋類型 | 特性 | 貸款影響 |
|---|---|---|
| 非市中心、屋齡逾30年 | 結構老舊、殘值降低 | 成數下修，有時不承作 |
| 小坪數套房 | 坪數<12–15坪 | 通常僅6–7成，部分可8成 |
| 工業區住宅 | 分區工業用，作住家使用 | 成數限6–7成，多數拒貸 |
| 地上權物件 | 土地權屬他人，需付地租 | 成數6–7成，利率與負擔增 |
| 嚴重嫌惡設施鄰近 | 殯儀館、福地等B區 | 估價降低，成數由8成降至7成 |
| 投資置產類 | 店面、整棟出租、隔套等 | 成數6–7成，自備款提高 |
| 成交價高於估價 | 成交價＞銀行估價 | 以估價計算，實際成數不足 |
1. 非市中心、屋齡逾30年
當房屋屋齡超過30年，結構殘值隨之下降，銀行在估價時會更重視土地價值。若接近或超過40年，特別是磚造建築，成數容易遭大幅下修，甚至拒絕承作，因此購屋前務必先向銀行確認貸款條件。
2. 小坪數套房
銀行對套房定義不一：部分以主建物＋附屬建物<12坪，有的以建物權狀坪數<15坪。此類物件成數通常僅6–7成，如地段優越少數可達8成。建議簽約前，先向銀行了解可核准的最高成數，避免交屋前需動用大量現金補足差額。
3. 工業區住宅
工業住宅為土地使用分區工業用卻作為住宅使用。此類物件售價約鄰近住宅7成，但因用途爭議，多數銀行不承作或僅核6–7成貸款，須預留更高自備款，且未來轉手時買方也會遇到相同限制。
4. 地上權物件
地上權包括「建物產權＋使用權」與「僅使用權」兩種。買方需支付權利金與每年地租，且地租可能持續上調（如某些標的已漲逾2倍）。貸款成數多限6–7成，利率亦偏高；地上權到期後，還需與地主重新協商，增添持有及轉手風險。
5. 嚴重嫌惡設施鄰近
嫌惡設施分區管制，小型如宮廟、配電箱影響較小；大型如殯儀館、福地等往往劃為B區。若A區可貸8成，B區最高僅7成，且部分銀行降低承作意願，故須留意所在地分區與周邊環境。
6. 投資置產類
投資置產如店面、隔套或整棟出租，風險高且銀行風控嚴格，貸款成數普遍限6–7成，自備款比例需更高。購買前應先與銀行確認該類型物件的可貸成數及利率水準。
7. 成交價高於估價
銀行計算貸款成數時，取「銀行估價」與「成交價」中較低者為基礎。例如估價1,000萬、成交1,200萬，最高成數8成，實際貸款仍以1,000萬×8成＝800萬計算（約為成交價的66.7%）。若市場變動導致估價下修，交屋時亦可能面臨不足，需要自付差額。
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