目錄｜2026 年房屋買賣稅費完整整理
政策背景與節稅空間說明
政府近年透過「房地合一 2.0」與「囤房稅 2.0」加強打炒房，但對自住換屋族仍保留了相對明確的節稅空間。以下內容將拆解買賣房最關鍵的 6 種稅費，整理買方、賣方分別需要負擔的稅費項目，並彙整 2026 年最新的節稅重點與實務注意事項。
2026 年最新房屋買賣稅費彙整表
| 項目 | 負擔對象 | 課徵基準 | 嚴謹節稅／注意點 |
|---|---|---|---|
| 房地合一稅 | 賣方 | (成交價 − 取得成本 − 費用) × 稅率 | 須本人／配偶／未成年子女設籍滿 6 年 |
| 土地增值稅 | 賣方 | 土地漲價總數額 | 除優惠稅率外，應善用重購退稅 |
| 契稅 | 買方 | 房屋評定現值 × 6% | 僅建物；買賣、贈與、交換皆需課徵 |
| 印花稅 | 買方 | (公告土地現值＋房屋現值) × 0.1% | 僅針對公契；漏稅罰鍰最高 15 倍 |
| 房屋稅 | 雙方 | 房屋課稅現值 × 稅率 | 單一自住 1%；非自用 2%–4.8% |
| 地價稅 | 雙方 | 申報地價 × 稅率 | 9/22 前申請自住 2‰，否則 10‰ 起跳 |
※ 由於相關法規可能隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時仍應以政府官方公告及稅捐機關認定為準。
房地合一稅
房地合一稅全名為房地合一課徵所得稅，雖在房地交易時繳納，但並非針對交易金額課稅，而是針對交易獲利（所得）課徵。制度目的在於抑制短期炒作並落實租稅公平，因此設有自用住宅優惠。符合條件者可享有較低稅率，持有未滿 2 年者稅率最高達 45%，持有超過 10 年則降為 15%。
土地增值稅
土地增值稅是在土地所有權移轉時，針對土地自然漲價總數額課徵。一般用地採 20% 至 40% 倍數累進稅率，若符合一生一次或一生一屋自用住宅條件，則可適用固定 10% 的優惠稅率，並可搭配重購退稅規定。
契稅
契稅由買方負擔，僅針對建築物課徵，土地部分不重複課稅。計算方式為房屋評定現值乘以 6%，評定現值通常低於市場成交價。
印花稅
印花稅屬於憑證稅，於買賣雙方簽署公契時產生，稅基為公告土地現值加房屋評定現值，稅率為 0.1%。若漏貼或貼用不足，除補稅外，最高可處 5 至 15 倍罰鍰。
房屋稅
房屋稅屬於年度持有稅，交易當年度通常依實際持有月份拆算。房屋稅 2.0 已於 113 年 7 月 1 日上路，採全國歸戶，自住住宅適用 1%，非自住則為 2% 至 4.8%。
地價稅
地價稅依每年 8 月 31 日登記所有權人為納稅義務人，法律上須繳納全額，但實務上多於買賣契約中按持有天數拆算。9 月 22 日前申請自用住宅，可適用 2‰ 優惠稅率。
FAQ｜房屋買賣稅費常見 10 問
| 問題 | 說明 |
|---|---|
| Q1 房地合一稅是否一定要繳？ | 只要有交易獲利原則上須繳納，但符合自用住宅條件者可適用優惠規定。 |
| Q2 持有多久賣房稅率最低？ | 房地合一稅持有超過 10 年，稅率最低為 15%。 |
| Q3 土地需要繳契稅嗎？ | 不需要，契稅僅針對建築物課徵，土地不在課稅範圍內。 |
| Q4 印花稅一定要貼嗎？ | 只要簽署用於辦理所有權移轉登記的公契，即必須依法貼繳印花稅。 |
| Q5 買賣當年的房屋稅誰負擔？ | 通常依交易年度實際持有月份，由買賣雙方按比例拆算分擔。 |
| Q6 地價稅一定由賣方繳嗎？ | 法律上依 8 月 31 日土地登記所有權人為納稅義務人，但實務上多於契約中按持有天數拆算。 |
| Q7 自住優惠一定要設籍嗎？ | 多數自用住宅相關稅務優惠，皆要求本人、配偶或直系親屬完成設籍。 |
| Q8 土地增值稅的重購退稅一定會退嗎？ | 須符合重購期間與自用住宅用途等法定條件，並經稅捐機關審核通過後才能退稅。 |
| Q9 房屋評定現值可以自行申報嗎？ | 不可以，房屋評定現值由政府依規定核定，納稅人無法自行申報。 |
| Q10 房屋買賣稅制未來還會調整嗎？ | 相關稅制仍可能因政策方向調整，實務適用應以最新政府公告為準。 |
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